Ako získať lacnejší hypotekárny úver?

Hľadáte spôsob, ako za svoj hypotekárny úver platiť menej? Máme pre vás tipy, ako si znížiť mesačné splátky a ušetriť. Oplatí sa vyjednávať so svojou bankou, alebo radšej refinancovať? O tom, čo je výhodnejšie, často rozhodujú práve detaily.

Kým v rokoch 2023 a 2024 si ľudia bežne brali hypotéky s úrokmi v rozmedzí 4 až 5 %, v súčasnosti sa najlepšie úrokové sadzby pohybujú na úrovni okolo 3,2 % až 3,5 %. Ak máte vyšší úrok, rozhodne sa vám oplatí poobzerať sa po možnostiach, ako si ho znížiť.

• Môže sa vám to podariť vo vašej pôvodnej banke, ktorá vám prehodnotí úrok mimo výročia fixácie.
• Alebo sa môžete porozhliadnuť po lepších úrokoch v iných bankách a hypotéku refinancovať.
• Ale pozor! Pri rozhodovaní o znížení úroku zohrávajú rolu aj poplatky, ktoré sa v bankách líšia a ovplyvňujú celkovú výhodnosť zmeny úveru.
• Ide napríklad o poplatok za predčasné splatenie hypotéky, poplatok za spracovanie úveru v novej banke, za kataster aj za znalecký posudok, ak bude potrebný.

TIP: Rozhodovanie preto konzultujte s finančným maklérom, ktorý má k dispozícii všetky potrebné informácie o poplatkoch a kampaniach rôznych bánk. Aj o tom, ktorá banka vám dokáže ponúknuť ešte nižšiu sadzbu, ako je oficiálne vyhlásený úrok a za akých podmienok.

Väčšina bánk je ochotná znížiť úrok – a vy tomu viete pomôcť.

Prvou, oveľa jednoduchšou a často aj výhodnejšou možnosťou, ako si zlacnieť hypotéku, je zníženie úroku v banke, kde splácate úver.

• Väčšina bánk vám ochotne upraví úrok na hypotéke aj mimo výročia fixácie.
• Tieto tzv. retenčné ponuky však nie sú pre každého a sú veľmi individuálne.
• Banky sú ochotnejšie upraviť úrok napríklad takým klientom, ktorí im prinášajú profit aj využívaním iných služieb.
• Preto si do banky preneste platobný styk a využívajte účet aktívnejšie. Obraty na účte či pravidelné platby vám zároveň môžu znížiť poplatok za vedenie účtu.

Čo sa týka poplatkov za zníženie úroku, čiže za zmenu úverovej zmluvy, tie sú rôzne. Niektoré banky ich majú stanovené percentom vo výške 0,07 % alebo 0,5 % zo zostatku úveru, iné majú pevné poplatky od 166 do 200 eur.

Pri refinancovaní zohrávajú rolu viaceré poplatky

Ďalšou možnosťou, ako si zlacniť úrok, je preniesť si hypotéku do inej banky. Vďaka refinancovaniu tak môžete získať súčasný nižší úrok, aj keď ste si hypotéku brali v horšom období. Mali by ste však zohľadniť náklady, ktoré sú s tým spojené.

• Na poplatok za spracovanie úveru pri refinančných hypotékach banky obvykle poskytujú 100 % zľavu.
• Najvyššou položkou býva poplatok za predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke. Ten je vo výške 1 % zo zostatku úveru.
• Sú aj banky, ktoré klientom s refinančnou hypotékou poplatok za predčasné splatenie hypotéky preplácajú, prípadne poskytnú bonus v podobe vrátenia niekoľkých splátok úveru.
• Aj v tomto prípade sa oplatí obrátiť na skúseného finančného makléra. Vďaka tomu, že má komplexný prehľad o úrokoch, podmienkach aj benefitoch jednotlivých bánk, dokáže vám flexibilne a adresne navrhnúť optimálne riešenie.
• Prepočíta vám možnú úsporu v splátke, zároveň zohľadní aj preplatenie úveru do konca výročia fixácie a všetky náklady spojené s refinancovaním.

PRÍKLADY Z PRAXE

Výsledok?

Napriek nákladom na refinancovanie úveru sa klientovi viac oplatí refinancovanie, teda prenesenie úveru do novej banky. Je to najmä preto, že môže získať benefit vo forme preplatenia splátok vo výške 1 500 €, ktorý mu pokryje poplatok za predčasné splatenie hypotéky aj náklady na kataster. Ak by na tento benefit nemal nárok, viac by sa mu oplatilo zostať v pôvodnej banke, hoci mu ponúkla vyšší úrok.

Výsledok?

Napriek tomu, že tento klient by mal o 100 € vyšší náklad za úpravu úroku v pôvodnej banke než pri prenose hypotéky, jeho zostatok hypotéky k výročiu fixácie po úprave úroku vo vlastnej banke by bol o 117 € nižší, ako keby sa rozhodol pre refinancovanie. V tomto prípade sa teda klientovi oplatí využiť lepší úrok ponúknutý vlastnou bankou napriek vyšším nákladom na zmenu zmluvy. Výhodou je určite aj to, že nemusí meniť banku a zvykať si na novú bankovú aplikáciu a služby.

Čo ak splácate dve hypotéky? Lacnejšiu aj drahšiu…

Dnes je celkom bežné, že ľudia splácajú dokonca dve hypotéky. Jednu čerpali dávnejšie napríklad na kúpu nehnuteľnosti a po čase si zobrali ešte jeden úver napríklad na rekonštrukciu. V súčasnosti sa stáva, že na jednej z hypoték má klient menej výhodný úrok, zatiaľ čo na druhej má ešte historicky výrazne nižší úrok.

Aj tu sa dá zvážiť spojenie úverov do jednej splátky. Avšak práve v tejto situácii je nutné detailne prepočítať, či má zmysel vzdať sa výhodnejšej hypotéky, kedy na nej končí fixácia a zároveň je potrebné zohľadniť aj zostatky oboch hypoték. Ide už o komplikovanejšie výpočty, na ktoré majú naši finanční špecialisti z FinGO.sk sofistikované nástroje a vedia vypočítať aj výhodnosť takéhoto refinancovania.

Každopádne, aj v tomto prípade je vhodné najskôr osloviť vlastnú banku, kde človek obe hypotéky spláca a opýtať sa, ako mu vie vyjsť v ústrety.

Kupujete rodinný dom? Prečítajte si blog o tom, na čo si dávať pozor.

Pri vyjednávaní vám pomôžu konkurenčné ponuky 

Kde teda začať? Ideálne je, ak oslovíte skúseného makléra, ktorý vám porovná hypotekárne možnosti vo všetkých bankách a pripraví vám ponuky na mieru. Komplexné ponuky od konkurenčných bánk si budete vedieť porovnať s aktuálnymi možnosťami, ktoré vám dáva vaša vlastná banka.

TIP: Aj pri vyjednávaní úpravy podmienok na pôvodnej hypotéke často pomôže práve to, ak budete mať v ruke konkurenčné ponuky, ktoré sú šité na vašu situáciu.

FinGO.sk hypotékam rozumie

Tak ako má každá banka iné podmienky, má aj rozličný prístup pri snahe zachrániť existujúceho klienta.

Naši odborníci na hypotéky z FinGO.sk majú prehľad o celom trhu. Na základe svojich skúseností vedia posúdiť, kde sa ešte dá zjednávať a či sa rokovanie s bankou o zlacnení hypotéky ešte dá niekam posunúť. Majú prehľad aj o spomínaných benefitoch preplatenia poplatku za predčasné splatenie či vrátenia splátok, ktoré môžu rozhodnúť v prospech refinancovania.

Neváhajte nás kontaktovať – radi si s vami prejdeme všetky možnosti.