Kúpa rodinného domu: Na čo si dať pozor, čomu sa vyhnúť a ako vybaviť hypotéku

Obzeráte sa po rodinnom dome? Nie ste sami – mnohí snívajú o vlastnom bývaní so záhradou, pokojom a priestorom pre celú rodinu. No tento krok si vyžaduje dôkladné zváženie viacerých faktorov. Čo si všímať pri obhliadkach a na čo dať pozor, ak plánujete kúpu rodinného domu financovať hypotékou? Pripravili sme pre vás niekoľko rád, ktoré vám pomôžu zorientovať sa.

Väčšina rodinných domov je v satelitoch a ceny idú hore

Čo sa týka ponuky domov, drvivá väčšina sa nachádza v satelitoch, za nimi nasledujú vzdialenejšie lokality mimo centra mesta. „Domov v centrách miest je relatívne málo a ak aj sú, ich cena je omnoho vyššia. Predstavujú obmedzenú ponuku pre obmedzený počet kupujúcich. Byty sú stále ťahúňom trhu. Sú lacnejšie aj lepšie lokalizované v centrách miest,” komentuje riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková.

Tak ako je to pri bytoch, aj priemerná cena domov od minulého roka rastie. „Ceny domov zrýchlili svoj rast a v súčasnosti sa pohybujú na úrovni dvetisíc eur za meter štvorcový. Najdrahšie nehnuteľnosti sú tradične v Bratislavskom kraji, za ním nasleduje Košický kraj. Kúpiť, ale aj predať dom je vždy o niečo náročnejšie, a to nielen kvôli vyšším cenám. Dobrý dom sa však predá hneď,” opisuje Mecková. 

Banka vám neschváli hypotéku na každý dom

Naša riaditeľka pre úvery Eva Šablová radí, aby ste si ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy preverili možnosti získania hypotéky a zistili, či je dom pre banku vhodným zabezpečením. Ideálne urobíte, ak vyhľadáte aktuálny list vlastníctva, prípadne si vypýtate znalecký posudok domu, ak ho predávajúci má k dispozícii.

„Poskytnutie hypotéky občas skomplikujú práve problémy na strane nehnuteľností. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v takom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. V lepšom prípade ich dokážu opätovne posúdiť, ak sa nedostatky odstránia,” opisuje Eva Šablová.

TIP: Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky skôr založia dom v štandardnej obytnej zóne ako na samote, kde chýba občianska vybavenosť.

Pozor si dajte aj na účel využitia nehnuteľnosti. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, budete musieť doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. „Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade viete takúto nehnuteľnosť  použiť len ako zabezpečenie úveru so splatnosťou maximálne 8 rokov, čiže nie ako pri klasickej hypotéke s dlhodobou až 30-ročnou splatnosťou,” vysvetľuje.

Čo sa týka domov v štádiu výstavby, pri nich majú banky rozličný prístup. Preto urobíte najlepšie, ak si možnosti financovania preveríte s hypotekárnym špecialistom, ktorý sa vyzná v podmienkach všetkých bánk.

Prečítajte si aj článok Môžem dostať hypotéku, aj keď ešte nemám vyhliadnutú nehnuteľnosť?

Osloviť môžete aj inšpektora nehnuteľnosti

Pri výbere vhodného rodinného domu sa oplatí zvažovať v prvom rade lokalitu a dostupnosť do práce či školy. Dôležitú rolu zohráva, vybavenie, stav nehnuteľnosti, ale aj okolie a susedstvo.

Stojí za to zavolať si na pomoc niekoho, kto sa na objekt pozrie aj odbornými očami. Napríklad je podozrivé, ak je v dome čerstvo vymaľovaná iba pivnica alebo nejaká konkrétna časť. Voda je nepriateľ, či už niektorá stena zateká alebo sa na nej objavuje pleseň.

„Vždy treba pozerať aj na to, či ide o rodinný dom novostavbu alebo už roky fungujúcu nehnuteľnosť. Pri novostavbe sa chyby odhalia ťažšie, lebo všetko je nové. Preto odporúčam osloviť aj inšpektora nehnuteľnosti alebo stavebného experta,” opisuje Róberta Mecková z reCloudu.

Trendom sú nízkoenergetické a ekologické domy

Mnohí ľudia pri kúpe rodinného domu zvažujú aj dlhodobé šetrenie nákladov domácnosti. Pri stavbe nízkoenergetických domov sú použité drahšie technológie a materiály, preto sú ich ceny vyššie. Sú aj klienti, ktorí hľadajú primárne nízkoenergetické alebo aj ekologické domy. Možno aj vám záleží na tom, aby ste neprispievali k produkcii emisií.

„Pri tejto téme je potrebné zvážiť aj to, či radšej za dom zaplatíte napríklad o 50-tisíc eur viac a na energiách ušetríte 100 eur mesačne, alebo ho kúpite o 50-tisíc eur lacnejšie a budete platiť o 100 eur mesačne viac. U väčšiny klientov viac rozhoduje kúpna cenu ako prevádzkové náklady,” opisuje realitná expertka. 

Čo všetko si všímať pri kúpe rodinného domu

• Lokalita, dostupnosť – tieto parametre sú pri kúpe rodinného domu kľúčové. Na vlastnej koži si odskúšajte dostupnosť do práce či do školy aj počas rannej a poobednej špičky. Zároveň si preverte občiansku vybavenosť danej lokality.

• Prístupové cesty – pri kúpe domu venujte pozornosť aj pozemku, na ktorom je postavený. Preverte si, či stavba nezasahuje na susedné pozemky, či je k domu zabezpečený prístup z verejnej komunikácie a aký je charakter okolitej zástavby.

• Technický stav – pri obhliadke starších domov sa pýtajte na technický stav rozvodov, strechy či zateplenie. Pozrite sa aj na stav okien a podláh. Ich výmena nie je lacná. Všímajte si tiež mokré fľaky v miestnosti, ktoré môžu znamenať, že nie je v poriadku izolácia a dom vlhne.

• List vlastníctva – preverte si, či na dome neviaznu ťarchy či iné práva tretích osôb. Nájdete ich v „časti C ťarchy“ v liste vlastníctva. Zbystrite pozornosť, ak je napríklad v liste vlastníctva ako vlastník uvedený iba jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá počas manželstva.

• Možnosti financovania – ak budete potrebovať úver, myslite aj na financie, ktoré môžete potrebovať na opravy či rekonštrukciu. Banky majú rôzne podmienky, preto sa poraďte s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám ich porovná.

• Susedia – prekuknúť susedské vzťahy počas obhliadky je často nemožné, no niekedy stačí byť len pozorný. Ak budete mať príležitosť, opýtajte sa susedov, ako sa im býva.

Aké sú najčastejšie prekážky pri hypotéke na dom

• Nehnuteľnosť nemá vysporiadané vlastnícke práva.
• K pozemku nie je zriadený prístup z verejnej komunikácie.
• Skutkový stav nehnuteľnosti nie je totožný so zápisom v liste vlastníctva. Napríklad ak nehnuteľnosť nemá zlegalizované doplnkové stavby či prístavby na pozemku.
• Dom je v zlom technickom stave a pre banku je nevyhovujúci.
• Je na ňom neakceptovateľná ťarcha, exekúcia alebo iné bremeno.
• Nachádza sa v nevhodnej lokalite.
• Budúca nehnuteľnosť ešte nie je dostatočne rozostavaná.
• Nehnuteľnosť nie je rezidenčná – určená na bývanie, napríklad rekreačné objekty bez možnosti trvalého bývania.
• Pozor na stavby domov, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Ide o mobilné domy, maringotky či unimobunky. Tento druh stavieb nie je možné využiť na zabezpečenie úveru.
• Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti vhodné na zabezpečenie hypotéky.
• Pozor aj na domy z neoverených alternatívnych materiálov ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a podobne. Bez potrebných technologických noriem nemôžu byť zo strany banky akceptovateľné.

TIP: Nezabudnite, že aj hypotekárne kalkulačky vám uľahčia výber tej najvýhodnejšej hypotéky pre vaše potreby. Pripravíme a porovnáme vám tie najlepšie ponuky od slovenských bánk, a to rýchlo a jednoducho.

FinGO.sk je v hypotékach doma a naši finanční sprostredkovatelia pôsobia na celom Slovensku. Či už hľadáte vhodný rodinný dom alebo byt, s financovaním vášho vytúženého bývania vám kedykoľvek radi pomôžeme.

Zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše kontaktné údaje a spojíme vás so skúseným finančným maklérom vo vašom okolí.