{"id":550,"date":"2018-10-08T11:56:15","date_gmt":"2018-10-08T09:56:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fingo.sk\/blog\/?p=550"},"modified":"2023-06-27T13:05:07","modified_gmt":"2023-06-27T11:05:07","slug":"zvazujete-kupu-nehnutelnosti-na-prenajom-urobte-tak-cim-skor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fingo.sk\/blog\/zvazujete-kupu-nehnutelnosti-na-prenajom-urobte-tak-cim-skor\/","title":{"rendered":"Zva\u017eujete k\u00fapu nehnute\u013enosti na pren\u00e1jom?"},"content":{"rendered":"

Situ\u00e1cia na trhu s reziden\u010dn\u00fdmi nehnute\u013enos\u0165ami u\u017e dlh\u0161ie obdobie praje pred\u00e1vaj\u00facim ako kupuj\u00facim. Ceny nehnute\u013enost\u00ed s\u00fa vysok\u00e9 a preto sa logicky nat\u00edska ot\u00e1zka – oplat\u00ed sa e\u0161te dnes kupova\u0165 byt na invest\u00edciu? Ako k investi\u010dn\u00fdm n\u00e1kupom pristupuj\u00fa banky? A \u010do v\u0161etko treba vzia\u0165 do \u00favahy, ak sa rozhodnem k\u00fapi\u0165 si byt na pren\u00e1jom? Na ot\u00e1zky odpoved\u00e1 Katar\u00edna Kostkov\u00e1 z FinGO.sk.<\/b><\/p>\n

D\u00f4le\u017eit\u00e1 ot\u00e1zka na \u00favod: Oplat\u00ed sa e\u0161te dnes kupova\u0165 byt na invest\u00edciu?<\/b><\/span><\/h3>\n

\u010co sa t\u00fdka k\u00fapy nehnute\u013enost\u00ed, e\u0161te st\u00e1le to d\u00e1va zmysel aj z investi\u010dn\u00e9ho poh\u013eadu<\/strong>. Oz\u00fdvaj\u00fa sa s\u00edce hlasy, ktor\u00e9 odpor\u00fa\u010daj\u00fa po\u010dka\u0165 na pokles cien. No k poklesu zrejme tak r\u00fdchlo ned\u00f4jde ako sa \u010dakalo. Opatrenia NBS a ostatn\u00e9 obmedzenia zatia\u013e nemaj\u00fa a\u017e tak\u00fd fat\u00e1lny dopad na objemy poskytovan\u00fdch \u00faverov na b\u00fdvanie a kupuj\u00faci maj\u00fa st\u00e1le dos\u0165 ve\u013ek\u00fa silu a s\u00fa ochotn\u00ed a schopn\u00ed plati\u0165 vysok\u00e9 k\u00fapne ceny za nehnute\u013enosti. Napriek tomu sa oplat\u00ed zva\u017eova\u0165 k\u00fapu nehnute\u013enosti aj na invest\u00edciu<\/strong>, pr\u00e1ve kv\u00f4li pretrv\u00e1vaj\u00facim n\u00edzkym \u00farokov\u00fdm sadzb\u00e1m. Samozrejme, po zrelej \u00favahe a s oh\u013eadom na cie\u013e investora.<\/strong><\/span><\/p>\n

Tak\u017ee st\u00e1le viem k\u00fapi\u0165 v\u00fdhodne?<\/b><\/span><\/h3>\n

Ak\u00e1ko\u013evek situ\u00e1cia na trhu je, v\u017edy sa d\u00e1 dobre k\u00fapi\u0165. Je to sk\u00f4r o vychytan\u00ed pr\u00edle\u017eitosti.<\/strong> \u010castokr\u00e1t s\u00fa dobrou vo\u013ebou nehnute\u013enosti, ktor\u00e9 sa pred\u00e1vaj\u00fa po dedi\u010dstve, pr\u00edpadne ak m\u00e1te mo\u017enos\u0165 dosta\u0165 sa k ponuke nehnute\u013enosti e\u0161te pred jej zverejnen\u00edm na port\u00e1loch. <\/span><\/p>\n

Mnoh\u00ed pou\u017e\u00edvaj\u00fa na k\u00fapu investi\u010dn\u00fdch bytov bankov\u00e9 peniaze.<\/b><\/span><\/h3>\n

Je to logick\u00e9. Hypot\u00e9ky s\u00fa dnes ve\u013emi lacn\u00e9<\/strong> a v\u010faka tomu mnoh\u00ed nakupuj\u00fa byty aj na pren\u00e1jom. <\/span>Ale vyu\u017e\u00edvanie bankov\u00fdch zdrojov na k\u00fapu tak\u00fdchto nehnute\u013enost\u00ed sa \u010d<\/span>asom ur\u010dite obmedz\u00ed. Niektor\u00e9 banky u\u017e teraz za\u010dali obmedzova\u0165 poskytovanie druhej a \u010fal\u0161ej hypot\u00e9ky<\/strong> a podmienky s\u00fa nastaven\u00e9 menej v\u00fdhodne<\/strong>, ako pri rie\u0161en\u00ed prv\u00e9ho \u00faveru na trval\u00e9 b\u00fdvanie klienta.<\/span><\/p>\n

Pre\u010do? <\/b><\/span><\/h3>\n

Pr\u00e1ve aj investi\u010dn\u00fd boom<\/strong> v oblasti nehnute\u013enost\u00ed sp\u00f4sobil, \u017ee ceny nehnute\u013enost\u00ed vzr\u00e1stli.<\/strong> T\u00fdm bola v mnoh\u00fdch pr\u00edpadoch znemo\u017enen\u00e1 k\u00fapa prv\u00e9ho b\u00fdvania pre t\u00fdch, ktor\u00ed si u\u017e tak\u00e9to ceny nemohli dovoli\u0165. Rovnako aj banky maj\u00fa svoje limity zdrojov vy\u010dlenen\u00fdch na poskytovanie \u00faverov a tie tie\u017e nie s\u00fa bezodn\u00e9.<\/span><\/p>\n

Bude teda \u0165a\u017e\u0161ie z\u00edska\u0165 druh\u00fa hypot\u00e9ku?<\/b><\/span><\/h3>\n

Jednozna\u010dne. Ak si klient berie dnes druh\u00fa a \u010fal\u0161iu hypot\u00e9ku<\/strong>, v jednej banke mu rovno skr\u00e1tia splatnos\u0165 na 20 rokov a zn\u00ed\u017eia LTV<\/a> na 80 %.<\/strong> Moment\u00e1lne k investi\u010dn\u00fdm klientom takto pristupuje metodicky jedna banka. Ale ur\u010dite to postupne pr\u00edde celoplo\u0161ne, aby sa spomalili invest\u00edcie tak\u00e9hoto enormn\u00e9ho charakteru. Samozrejme, aj na\u010falej bude mo\u017en\u00e9 dosta\u0165 aj druh\u00fa alebo \u010fal\u0161iu hypot\u00e9ku, ale banky bud\u00fa od t\u00fdchto klientov po\u017eadova\u0165 vy\u0161\u0161\u00ed objem vlastn\u00fdch zdrojov.<\/strong><\/span><\/p>\n

Ak si kupujem byt, ktor\u00fd pl\u00e1nujem prenaj\u00edma\u0165, vie mi banka zapo\u010d\u00edta\u0165 do pr\u00edjmov bud\u00faci pren\u00e1jom?<\/b><\/span><\/h3>\n

Nie. Ke\u010f si idete kupova\u0165 byt na hypot\u00e9ku, aj ke\u010f je druh\u00fd v porad\u00ed, mus\u00edte vydokladova\u0165 tu a teraz v\u00e1\u0161 re\u00e1lny pr\u00edjem.<\/strong> A z tohto re\u00e1lneho pr\u00edjmu v\u00e1m to mus\u00ed vych\u00e1dza\u0165. Mus\u00edte by\u0165 dostato\u010dne bonitn\u00fd<\/strong> a ma\u0165 vyrie\u0161en\u00e9 vlastn\u00e9 b\u00fdvanie a \u017eivobytie, ak chcete rie\u0161i\u0165 invest\u00edciu. <\/span><\/p>\n

Viem pri pren\u00e1jme zarobi\u0165 to\u013eko, aby<\/span> mi n\u00e1jom spl\u00e1cal hypot\u00e9ku?<\/b><\/span><\/h3>\n

Pri dobrom nastaven\u00ed st\u00e1le viete zarobi\u0165 to\u013eko, aby v\u00e1m n\u00e1jomn\u00e9 spl\u00e1calo nielen istinu, ale aj \u00farok.<\/strong> Ceny n\u00e1jmov s\u00fa vysok\u00e9 a zrejme e\u0161te porast\u00fa<\/strong>, preto\u017ee postupne bude prib\u00fada\u0165 t\u00fdch, ktor\u00ed nebud\u00fa sp\u013a\u0148a\u0165 podmienky b\u00e1nk na z\u00edskanie \u00faveru. Ale oni predsa niekde b\u00fdva\u0165 musia. Ak nie vo vlastnom, tak v pren\u00e1jme.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ako si vypo\u010d\u00edtam bud\u00faci v\u00fdnos z pren\u00e1jmu?<\/span><\/h3>\n

Tu je d\u00f4le\u017eit\u00e9 si uvedomi\u0165, \u017ee v\u00fdnos resp. \u00fa\u017eitok je pre ka\u017ed\u00e9ho in\u00fd<\/strong>, vzh\u013eadom na d\u00f4vod, pre\u010do sa rozhodol kupova\u0165 investi\u010dn\u00fd byt. Ale ak sa na to pozrieme z poh\u013eadu cash-flow, je ide\u00e1lne, ak v\u00e1m n\u00e1jomn\u00e9 pokryje spl\u00e1tku hypot\u00e9ky, t.j. istiny aj \u00faroku, platby spr\u00e1vcovi, ktor\u00e9 obsahuj\u00fa aj fond opr\u00e1v, platby za energie a internet s TV. Nesmiete tie\u017e zabudn\u00fa\u0165 na to, \u017ee nie cel\u00fd rok sa v\u00e1m mus\u00ed podari\u0165 ma\u0165 nehnute\u013enos\u0165 prenajat\u00fa. Je teda rozumn\u00e9, pokia\u013e v\u00e1s v\u00fd\u0161ka n\u00e1jomn\u00e9ho obvykl\u00e1 v danej lokalite p\u00fa\u0161\u0165a, zapo\u010d\u00edta\u0165 do v\u00fd\u0161ky aj rezervu na mesiace, kedy nehnute\u013enos\u0165 nebude obsaden\u00e1, no pravideln\u00e9 platby bud\u00fa musie\u0165 by\u0165 majite\u013eom nehnute\u013enosti uhraden\u00e9. V priemere to m\u00f4\u017eu by\u0165 cca 2 mesiace v roku, kedy po odchode n\u00e1jomn\u00edkov alebo z in\u00fdch d\u00f4vodov bude nehnute\u013enos\u0165 pr\u00e1zdna.<\/p>\n

Na \u010do e\u0161te treba myslie\u0165, ke\u010f si tak\u00fdto byt kupujem?<\/span><\/h3>\n

Ke\u010f kupujete byt na invest\u00edciu, je potrebn\u00e9 zoh\u013ead\u0148ova\u0165 \u00faplne in\u00e9 parametre, ako ke\u010f si kupujete vlastn\u00e9 b\u00fdvanie.<\/strong> \u013dudia musia ma\u0165 d\u00f4vod pr\u00eds\u0165 b\u00fdva\u0165 pr\u00e1ve do v\u00e1\u0161ho bytu.<\/strong> Preto nemus\u00ed ma\u0165 pr\u00e1ve najkraj\u0161\u00ed v\u00fdh\u013ead, aj ke\u010f by bol ur\u010dite plusom. No d\u00f4le\u017eitej\u0161ia je dostupnos\u0165 verejnou dopravou, bl\u00edzkos\u0165 \u0161k\u00f4lky, pr\u00e1ce alebo vysokej \u0161koly, kde lokalita m\u00f4\u017ee by\u0165 hromadne vyh\u013ead\u00e1van\u00e1 kv\u00f4li pe\u0161ej dostupnosti.<\/p>\n

\u010co e\u0161te je treba zva\u017eova\u0165 inak?<\/span><\/h3>\n

Inak mus\u00edte posudzova\u0165 nielen lokalitu, ale napr\u00edklad aj stav<\/strong>. Ke\u010f si kupujete byt pre seba, chcete atrakt\u00edvnu nehnute\u013enos\u0165 v dobrej kond\u00edcii. Alebo naopak, k\u00fapite si byt v p\u00f4vodnom stave a prerob\u00edte si ho pod\u013ea svojich predst\u00e1v. V pr\u00edpade investi\u010dn\u00e9ho bytu sa v\u00e1m v\u0161ak tieto dodato\u010dn\u00e9 n\u00e1klady nemusia v n\u00e1jme vr\u00e1ti\u0165. Pri pren\u00e1jme je tie\u017e potrebn\u00e9 po\u010d\u00edta\u0165 s r\u00fdchlej\u0161\u00edm opotreben\u00edm zariadenia a nov\u00fdch z\u00e1sahov, ke\u010f\u017ee pr\u00edstup n\u00e1jomn\u00edkov k veciam je ur\u010dite in\u00fd ako majite\u013eov. Preto je optim\u00e1lne pri investi\u010dnom byte zvoli\u0165 zlat\u00fa stredn\u00fa cestu. Atrakt\u00edvny vzh\u013ead s\u00edce skracuje dobu h\u013eadania n\u00e1jomn\u00edkov, no v niektor\u00fdch mest\u00e1ch sa u\u017e luxus nemus\u00ed v n\u00e1jme vr\u00e1ti\u0165.<\/p>\n

Ak\u00fd ve\u013ek\u00fd byt je na invest\u00edciu najvhodnej\u0161\u00ed?<\/span><\/h3>\n

Investori \u010dasto kupuj\u00fa men\u0161ie byty, preto\u017ee pri nich je vy\u0161\u0161ia pridan\u00e1 hodnota a po \u00fahrade v\u0161etk\u00fdch n\u00e1kladov a spl\u00e1tky hypot\u00e9ky e\u0161te zost\u00e1va aj rezerva. Treba si v\u0161ak uvedomi\u0165, \u017ee v tak\u00fdchto bytoch je vy\u0161\u0161ia fluktu\u00e1cia n\u00e1jomn\u00edkov.<\/strong> Mal\u00e9 byty s\u00fa \u010dasto iba prestupnou stanicou, klienti si v nich vykr\u00fdvaj\u00fa do\u010dasn\u00fa potrebu b\u00fdvania. Je tu teda v\u00e4\u010d\u0161ie riziko odchodu a treba po\u010d\u00edta\u0165 s potenci\u00e1lne \u00a0\u010dastej\u0161ou neobsadenos\u0165ou.<\/strong> Na druh\u00fa stranu, men\u0161ie byty si vie dovoli\u0165 viac \u013eud\u00ed a investor m\u00e1 v\u010faka tomu v\u00e4\u010d\u0161ie portf\u00f3lio klientov.<\/p>\n