Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke: Aké byty a domy sú vhodné a ktoré majú stopku?

Plánujete si zobrať hypotéku? Myslite na to, že banka nebude posudzovať len váš príjem. Rovnako dôležité je aj to, akou nehnuteľnosťou budete ručiť v prospech úveru. Pripravili sme pre vás prehľad, ktoré byty a domy sú pre banky bezproblémovým zabezpečením a pri akých môžu vzniknúť komplikácie.

Financovanie bývania môžu skomplikovať nielen faktory, ktoré sa týkajú vás ako žiadateľa o hypotéku. Časté sú aj problémy na strane nehnuteľnosti, ktorú banke ponúkate ako zabezpečenie úveru. Ide jednak o nevhodné typy nehnuteľností, ale aj o technické nedostatky alebo nesúlad medzi zápisom v katastri a skutočným stavom nehnuteľnosti.

Prečo sú práve nehnuteľnosti vhodné pre ručenie?

Nehnuteľnosti majú hmotnú povahu, sú pevne spojené so zemou a nedajú sa premiestňovať. Zároveň sa s nimi dá obchodovať, môžu sa pomerne jednoducho kupovať a predávať, a existuje ich presná evidencia v katastri nehnuteľností. Vďaka týmto vlastnostiam sú pre banky ideálnou formou zabezpečenia.

Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou. Pozor, nie všetky nehnuteľnosti majú v banke zelenú! Nižšie v článku sa na to pozrieme podrobnejšie.

Na čo dať pozor pri nehnuteľnostiach

Právny stav musí byť totožný so skutkovým

• Nehnuteľnosť musí byť riadne zapísaná v katastri na liste vlastníctva a v katastrálnej mape so skutočným pôdorysom, vrátane všetkých prístavieb a drobných stavieb, ktoré v zmysle stavebného zákona majú byť zapísané.
• Nehnuteľnosť musí byť v osobnom vlastníctve – štandardne sa neakceptujú byty v družstevnom vlastníctve.
• Musia byť jasné a právne vysporiadané vlastnícke práva, čiže nehnuteľnosť by mala byť bez súdnych sporov a exekúcií.
• Pozemok pod nehnuteľnosťou musí byť vysporiadaný a v súlade s listom vlastníctva.

Akceptovateľný technický stav a účel využívania

• Nehnuteľnosť musí byť v obývateľnom stave a skolaudovaná.
• Musí obsahovať všetky prvky nevyhnutné k trvalému bývaniu ako je funkčná kuchyňa a sociálne zariadenie, napojenie na zdroj elektriny, tepla a vody.
• Nesmie ísť o čiernu stavbu, teda nelegálnu nehnuteľnosť postavenú bez vydaného stavebného povolenia.
• Nehnuteľnosť musí byť určená na bývanie, nie na podnikanie alebo rekreáciu.
• Vyhovujúcimi nehnuteľnosťami sú byty, rodinné domy, aj rozostavané, novostavby v developerských projektoch určené na bývanie, v niektorých prípadoch aj chaty či apartmány na celoročné bývanie, ale aj pozemky určené na zastavanie individuálnou bytovou výstavbou.

Dostupnosť a akceptovateľná lokalita

• Nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup z verejnej komunikácie, pričom má ísť o spevnenú prístupovú cestu, ktorá je vlastnícky vysporiadaná.
• Malo by ísť o nehnuteľnosť v intraviláne obce alebo mesta, teda tam, kde v rámci územného plánu je povolené stavať s účelom trvalého bývania.
• Banka nezoberie do zabezpečenia nehnuteľnosť v odľahlej oblasti s obmedzeným alebo vlastnícky nevysporiadaným prístupom.

Bez obmedzenia možnosti zriadenia záložného práva

• Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. To znamená, že žiadna iná banka alebo exekúcia nesmie byť pred ňou.
• Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Ďalej vecné bremená v prospech energetických, vodárenských a plynárenských podnikov, ktoré spočívajú v práve vstupu na pozemok za účelom umiestnenia, prevádzky a údržby príslušných energetických zariadení.
• Banky akceptujú, ak je na liste vlastníctva ťarcha v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania a tiež predchádzajúce záložné právo v prospech tej istej banky.
• Iné typy tiarch ako sú právo dožitia, predkupné právo, rozhodnutie o výkone exekúcie alebo ťarcha inej fyzickej alebo právnickej osoby nie sú povolené.
• Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky. Na základe neho pôvodná ťarcha zanikne.

Aké sú teda vhodné typy nehnuteľností pre ručenie?

Pri klasických úveroch na bývanie – teda hypotékach, je vhodnou nehnuteľnosťou na bývanie primárne rezidenčná nehnuteľnosť -čiže nehnuteľnosť určená na bývanie.

Kupujete dom? Prečítajte si blog o tom, na čo si dať pozor, čomu sa vyhnúť a ako vybaviť hypotéku.

Byty

Najbežnejšou a najmenej problematickou rezidenčnou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty. Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch. Podmienkou akceptovania bytu je samozrejme aj právne vysporiadaný pozemok pod bytovkou.

TIP: Niektoré banky vedia pri ocenení bytu využiť aj interné hodnoty, resp. cenové mapy a vtedy nemusíte dokladovať znalecký posudok. Týka sa to najmä bytov v krajských mestách.

Výhodou môže byť aj keď zakladáte novostavbu v developerskom projekte. Ak má developer dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie. Môžete tak ušetriť peniaze za znalecký posudok a obvykle si banky pri financovaní kúpy bytu v developerskom projekte neúčtujú ani poplatok za poskytnutie hypotéky.

Špecifické situácie pri bytoch

• Ak chcete kúpiť a založiť rozostavaný byt, ktorý nie je v developerskom projekte financovanom bankou, vtedy banka hypotéku posúdi len ak je byt zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný. Čerpanie úveru povolí až po jeho kolaudácii.
• Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Viac o nich popíšeme nižšie.
• Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou. Pri niektorých banka úver neschváli vôbec, prípadne poskytne len nižší úver, čiže zníži LTV – pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti.

Apartmány alebo ateliéry

Apartmán je nehnuteľnosť skolaudovaná ako nebytový priestor, teda nie ako byt. Nájdete ich najmä v turistických oblastiach alebo v projektoch „so službami“ a niekedy sú určené na krátkodobý prenájom. Ateliér je tiež nebytovým priestorom, často slúži ako kancelária či štúdio. Tieto nehnuteľnosti často vyzerajú ako byty, ale podľa zápisu na liste vlastníctva je zrejmé, že ide o nebytový priestor.

V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor. Počítajte s tým, že nimi nemôžete ručiť v prospech klasickej hypotéky, ale len v prospech spotrebiteľského úveru s ručením, ktorý poskytuje maximálnu splatnosť 8 rokov a financovanie maximálne 50 až 60 % z hodnoty nehnuteľnosti.

• Existujú výnimky, kedy niektoré banky vedia tieto neštandardné nehnuteľnosti posúdiť ako vhodné na rezidenčné bývanie.
• Ide najmä o apartmány alebo ateliéry, ktoré sú súčasťou mestskej výstavby a kvôli určitým technickým normám (svetlotechnika a pod.) a územnému plánu nemohli byť skolaudované ako byty, avšak spĺňajú ostatné kritériá na mestské celoročné bývanie.
• Vtedy môžete mať schválenú klasickú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním až do 80 %, resp. 90 % hodnoty.
• Výnimky sa však nevzťahujú na rekreačné lokality, kde je zjavné, že tieto nehnuteľnosti slúžia na rekreáciu a nie na trvalé bývanie.

Viete o tom, že môžete dostať hypotéku aj keď ešte nemáte vyhliadnutú nehnuteľnosť? Prečítajte si blog, ako na to.

Rodinné domy

Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Tak ako pri bytoch, aj tu platí, že musí ísť o obývateľný dom v dobrom technickom stave.

• Dom musí mať prípojky alebo možnosť napojenia na základné siete (voda, elektrina, kanalizácia/septik).
• Samozrejmosťou je vysporiadaný pozemok pod domom a aj prístupová cesta.
• Dom musí mať vyriešený prístup z verejnej komunikácie alebo cez zmluvu o vecnom bremene na prechod a prejazd.
• Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok – aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. So založením domu v prospech hypotéky musia súhlasiť všetci vlastníci.
• Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky skôr založia dom v štandardnej obytnej zóne ako niekde na samote, kde chýba občianska vybavenosť – pretože to môže mať negatívny vplyv na predajnosť nehnuteľnosti.

Domy v štádiu výstavby

Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby – ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Tu však treba počítať s rozličným prístupom jednotlivých bánk.

• Niektoré banky nedokonečené domy nefinancujú, resp. len vo vyššom štádiu rozostavanosti.
• Iným bankám stačí základová doska a viditeľné prvé nadzemné podlažie s jeho funkčným rozdelením.
• Úver potom čerpáte postupne podľa fázy výstavby, pričom založíte už rozostavanú stavbu.

Pozor na účel využitia a nelegálne drobné stavby

Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov. Teda nie cez úver na bývanie s dlhodobou až 30 ročnou splatnosťou.

Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou. V bankách existujú výnimky, kedy nie je potrebné dať zapísať určité typy drobných stavieb.

TIP: V prípade nezrovnalostí na pozemku si ešte pred vybavením hypotéky urobte  prieskum, čo ktorá banka akceptuje a čo nie.

Zhrnutie a odporúčanie

Ako sme popísali vyššie, nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. V lepšom prípade ich dokážu opätovne posúdiť, ak sa tieto nedostatky odstránia.

Aké sú teda najčastejšie prekážky?

• Nehnuteľnosť alebo pozemok nemá vysporiadané vlastnícke práva
• K pozemku nie je zriadený prístup z verejnej komunikácie
• Nehnuteľnosť je v zlom technickom stave a pre banku je nevyhovujúca
• Na nehnuteľnosti je neakceptovateľná ťarcha, exekúcia alebo iné bremeno
• Nehnuteľnosť sa nachádza v nevhodnej lokalite
• Budúca nehnuteľnosť ešte nie je dostatočne rozostavaná
• Nehnuteľnosť nie je rezidenčná – určená na bývanie. Ide napríklad o komerčné priestory, ako sú obchody, kancelárie alebo reštaurácie, ďalej o priemyselné haly a sklady, poľnohospodárske stavby, polyfunkčné objekty, kde časť určená na bývanie tvorí menej ako 50 % celkovej podlahovej plochy budovy, a rekreačné objekty bez možnosti trvalého bývania.
• Pozor na stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky. Ide napríklad o mobilné domy, maringotky, unimobunky…
• Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod. Znalci majú problém tieto stavby ohodnotiť a bez potrebných technologických noriem nemôžu byť zo strany banky akceptovateľné.
• Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti. Aj pri samotnom financovaní výstavby sa stretávame so zamietavým stanoviskom bánk.

TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite. Podstatné je, aby nehnuteľnosť banka akceptovala a mala dostatočnú hodnotu vzhľadom k výške úveru, o ktorý chcete požiadať.

V každej banke môžete pochodiť inak

Každá finančná inštitúcia posudzuje vhodnosť alebo nevhodnosť nehnuteľnosti inak. Banky majú svoje interné kritériá na nehnuteľnosti a na základe vlastných pravidiel posudzujú aj neštandardné nehnuteľnosti. Napríklad sú banky, ktoré dokážu akceptovať aj rekreačný dom na hypotéku na bývanie, pokiaľ viete zdokladovať celoročné bývanie. Ďalšie túto stavbu založia len na spotrebiteľské financovanie s krátkou 8-ročnou splatnosťou, a iné banky vám môžu dať stopku úplne.

Preto je dôležité vopred si zistiť, či konkrétnu nehnuteľnosť vaša banka zoberie ako zábezpeku. Ešte lepšie urobíte, ak si necháte poradiť od našich skúsených hypotekárnych špecialistov, ktorí prieskum medzi bankami urobia za vás. Budete mať prehľad o tom, či je nehnuteľnosť pre banku v poriadku a navyše vám porovnajú aj všetky podmienky bánk. Tú najvýhodnejšiu hypotéku pre vás tak získate oveľa rýchlejšie a jednoduchšie.