Čo vybaviť pred stavbou domu: dokumenty, povolenia a hypotéka

Stavba domu sa nezačína kopaním základov. Ešte predtým vás čaká výber pozemku, projektová dokumentácia, vyjadrenia správcov sietí, konanie o stavebnom zámere a v neposlednom rade príprava financovania. Pozrite si, čo všetko budete potrebovať pred začatím stavby domu a kedy je ideálny čas riešiť hypotéku. 

Čo budete musieť vybaviť, kým sa pustíte do stavby domu?

Skôr než sa pustíte do samotnej výstavby, čaká vás viacero administratívnych a technických krokov. Pripravili sme pre vás prehľad najdôležitejších procesov, dokumentov a povolení, ktoré je potrebné vybaviť. 

Územnoplánovacia informácia (obecný úrad)

• dokument potvrdzuje, že je pozemok určený na výstavbu rodinného domu
• určuje, aká je maximálna zastavanosť (koľko % plochy pozemku) 
• stanovuje aj predpísaný vzhľad (napr. šikmá strecha, počet podlaží a pod.) 

Projektová dokumentácia (autorizovaný projektant)

Technický návod na stavbu domu, ktorý obsahuje: 

• sprievodnú správu (info o stavbe, staviteľovi…)
• súhrnnú technickú správu (technické riešenie, napojenie na siete, protipožiarnu ochranu a energetickú hospodárnosť (novostavby = A0))
• situáciu stavby (nákres domu na pozemku s odstupmi od susedných parciel)
• architektonicko-stavebné riešenie (pôdorysy podlaží, rezy domom a pohľady)
• statiku (technické výpočty základov, hrúbky priečok, stropov, pohyb konštrukcií…)
• technické časti súvisiace s požiarnou ochranou a rozvodmi energií a sietí 

Inžiniering

• vyjadrenia správcov sietí k prípojkám (elektrárne, vodárne, plynárne, telekomunikácie)
• stanovisko okresného úradu k ochrane pôdy, životnému prostrediu a doprave 

Konanie o stavebnom zámere (stavebný úrad) 

• 1. krok, rozhodnutie o stavebnom zámere – výsledok konania 
• 2. krok, overenie projektu stavby – na základe predloženého projektu realizácie stavby 
• kontroluje sa súlad medzi oboma dokumentmi, až po overení môžete začať stavať 

Oznámenie o začatí stavby (stavebník)

• ohlásenie úradu a zápis do stavebného denníka 
• treba mať vybratého staviteľa: 

• zhotoviteľ (stavebná firma) alebo 
• stavebný dozor (svojpomocná stavba) 

Kedy riešiť hypotéku (finančný sprostredkovateľ)

• ideálne v štádiu, kedy je možné stavbu zapísať do katastra ako rozostavanú
• v tomto stave banka vie posúdiť aktuálnu hodnotu a vypočítať budúcu hodnotu stavby
• súčasne so záložnými zmluvami povolí zápis rozostavanej stavby do katastra 

Prečítajte si aj aj blog o tom, ako získať výhodnejší úrok na hypotéke.

Ako financovať stavbu domu

Výstavba rodinného domu sa dá financovať viacerými spôsobmi a výber závisí od toho, v akej fáze sa projekt nachádza. Najrýchlejšou možnosťou je, ak v prospech úveru založíte inú nehnuteľnosť, napríklad rodičovskú. Pri tomto postupe získate financie rýchlejšie.

• Ak máte možnosť založiť inú nehnuteľnosť, môžete získať hypotéku na výstavbu jednorazovo. 
• Banka vám zvyčajne poskytne približne 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.
• Výhodou je, že presne viete, aký objem financií máte k dispozícii. 
• Po dokončení stavby môžete pôvodnú nehnuteľnosť z úveru uvoľniť a nahradiť ju už vaším postaveným domom.

Postupné čerpanie podľa priebehu stavby

Druhou možnosťou financovania je založenie pozemku a rozostavanej stavby, kedy banka uvoľňuje peniaze postupne, v závislosti od priebehu výstavby. Ako to funguje? Pri rozostavanej stavbe banka stanoví maximálny úverový rámec na základe budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Peniaze následne uvoľňuje postupne v tzv. tranžiach podľa toho, ako vaša stavba napreduje. V praxi sa tento model financovania bežne využíva, ak už klient začal stavať. 

Naopak, pokiaľ ešte nezačnete stavať, teda chcete financovať výstavbu od počiatku, vaše možnosti v bankách budú značne obmedzené. Len vybrané banky totiž dokážu financovať jedným úverom výstavbu na budúcu hodnotu nehnuteľnosti už od pozemku. Vo väčšine bánk to musíte riešiť dvoma úvermi. Prvú hypotéku vám banka financuje len do určitého percenta z hodnoty pozemku a až keď máte rozostavanú nehnuteľnosť zapísanú na liste vlastníctva, môžete žiadať druhý úver na jej budúcu hodnotu.  

Kupujete rodinný dom? Prečítajte si blog o tom, na čo si dať pozor a čomu sa vyhnúť.

Kedy je ideálny čas riešiť hypotéku?

Pri postupnom čerpaní úveru je ideálne riešiť hypotéku v štádiu, kedy stavbu môžete zapísať do katastra nehnuteľností ako rozostavanú. K žiadosti o hypotéku doložíte: 

• právoplatné stavebné povolenie, resp. po novom rozhodnutie o stavebnom zámere
• projekt 
• rozpočet stavby
• znalecký posudok na rozostavanú stavbu spolu s geometrickým plánom so zameraním stavby

Banka tak dokáže vyhodnotiť nielen aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej hodnotu po dokončení. Súčasne so záložnými zmluvami sa zvyčajne rieši aj zápis rozostavanej stavby do katastra.

Nezabudnite aj na potrebné vlastné zdroje

Nezabudnite, že na financovanie stavby domu by ste mali mať aj dostatočný objem vlastných zdrojov. Obzvlášť pri výstavbe častokrát vznikajú dodatočné náklady, ktoré celý investičný zámer neplánovane navýšia. Preto je ideálne, ak si požiadate o maximálnu možnú hypotéku.

Získate tak istotu, že v prípade navýšenia rozpočtu budete mať dostatok prostriedkov na dokončenie výstavby. Naopak, ak by ste napokon nepotrebovali celý objem úveru, nemusíte ho dočerpať v plnej výške.

Dôležité je porovnanie ponúk

Hypotéka na výstavbu je v porovnaní s hypotékou na kúpu nehnuteľnosti v mnohých ohľadoch podstatne komplikovanejšia a aj časovo náročnejšia. Navyše, podmienky sa medzi bankami výrazne líšia, a to najmä v schvaľovaní úveru, v spôsobe čerpania peňazí aj v požiadavkách na vlastné zdroje. 

Takisto sa treba informovať o dokladovaní výstavby. Niektoré banky majú jednoduchý a flexibilný prístup, inde sa s financovaním výstavby potrápite viac. Keďže každý projekt výstavby rodinného domu je individuálny, odporúčame porovnať si ponuky viacerých bánk. 

TIP: Ideálne s pomocou finančného sprostredkovateľa FinGO.sk. Vieme vám nastaviť financovanie tak, aby zodpovedalo vašim možnostiam a potrebám.

10 rád o hypotéke na stavbu domu

Poďme si ešte raz zhrnúť všetko podstatné, čo by ste mali vedieť o hypotéke na výstavbu. 

1. Je niekoľko variantov, ako môžete financovať stavbu domu. Postup a potrebné dokumenty k žiadosti o úver sa líšia aj v závislosti od toho, či máte len holý pozemok, na ktorom ste ešte nezačali stavať alebo už máte rozostavaný dom a potrebujete peniaze na jeho dokončenie. 

2. Ak výstavba ešte neprebieha, banky väčšinou rozdelia vašu hypotéku na dve časti. Najskôr založíte pozemok a v závislosti od banky dostanete úver vo výške od 50 do 100 % z jeho hodnoty. Z týchto financií postavíte základovú dosku, obvodové múry a priečky tak, aby geodet dokázal zamerať rozostavanú stavbu, ktorú dáte zapísať na kataster. V tomto štádiu už banky vedia poskytnúť úver na budúcu hodnotu. 

3. Ak už na vlastnom pozemku staviate a ste aspoň v štádiu, že na stavbe je viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia, môžete rovno žiadať o úver na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Peniaze budete čerpať postupne v tzv. tranžiach podľa toho, ako zhodnocujete stavbu. 

4. Ak by ste sa chceli k peniazom dostať rýchlejšie, môžete za úver ručiť inou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovskou, a po postavení vášho domu tieto nehnuteľnosti ako ťarchy zameníte. Toto riešenie je rýchlejšie a menej komplikované. Výhodou je, že vám banka vyplatí peniaze hneď a jednorazovo.  

5. Ak budete na hypotéke ručiť domom, ktorý plánujete postaviť, peniaze nebudete čerpať jednorazovo, ale postupne v tzv. tranžiach. Čerpanie úveru preto trvá dlhšie, môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo bude postupovať výstavba a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku. 

6. Tak ako pri každej hypotéke, aj pri úvere na stavbu domu platí, že na financovaní bývania by ste sa mali aspoň čiastočne podieľať vlastnými úsporami. Banka vám poskytne maximálne 80 % z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (resp. z hodnoty inej nehnuteľnosti, ktorú založíte). 

7. Zároveň myslite na to, že pôvodný rozpočet sa nie vždy podarí dodržať, obzvlášť pri takých náročných finančných projektoch, ako je výstavba rodinného domu. Preto sa púšťajte do stavby len v prípade, že máte aj dostatok vlastných finančných zdrojov.

8. V prípade potreby môžete v banke žiadať aj o vyšší úver, ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou. 

9. Financovanie stavby domu je časovo náročnejšie a komplikovanejšie ako kúpa hotového domu či bytu. Vo všetkých spomenutých situáciách odporúčam najskôr sa obrátiť na skúseného finančného sprostredkovateľa. Poradí vám, ako postupovať, pripraví komplexné porovnanie hypoték a upozorní aj na prípadné háčiky, ktoré by mohli poskytnutie vášho úveru skomplikovať alebo ho zbytočne predražiť. 

10. Medzi bankami sú rozdiely v spôsobe schvaľovania hypotéky, ale aj v tom, akú sumu peňazí vám vedia vyplatiť pri prvom čerpaní aj pri ďalších čerpaniach. Takisto sa treba informovať o dokladovaní výstavby. Niektoré banky majú jednoduchý a flexibilný prístup, inde sa s financovaním výstavby potrápite viac.

TIP: So skúsenými maklérmi z FinGO.sk ušetríte veľa času aj stresov a zvýšite vašu šancu na hypotéku podľa vašich predstáv.