Predávate byt a kupujete novú nehnuteľnosť? Ako zosúladiť termíny, hypotéku a sťahovanie

Rast cien nehnuteľností sa zrýchľuje, zatiaľ čo hypotéky zostávajú relatívne dostupné. Uvažujete nad presunom do väčšieho alebo modernejšieho bývania? Kúpa novej nehnuteľnosti je často podmienená predajom tej starej, čo môže prinášať finančný stres a časový tlak. Naše odborníčky Róberta Mecková a Eva Šablová pripravili tipy, ako to zvládnuť bez komplikácií.

Keďže sa očakáva, že ceny nehnuteľností budú v tomto roku ďalej rásť, práve teraz môže byť ideálny moment uvažovať nad kúpou nového bývania.  „Pre väčšinu klientov je kúpa nového bývania priamo naviazaná na predaj pôvodnej nehnuteľnosti, pretože nemajú k dispozícii dostatočné vlastné zdroje. Stretávame sa s tým veľmi často,“ hovorí riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková. 

Ideálny postup má podľa nej jasnú logiku. Najskôr si preverte finančné možnosti a schopnosť získať úver, aby ste vedeli, s akým rozpočtom môžete reálne pracovať. Zároveň je dôležité správne naceniť vašu nehnuteľnosť na predaj, aby bolo jasné, aké finančné zdroje z predaja vstúpia do kúpy. 

Poďme sa detailnejšie pozrieť, ako na to…

Najskôr rozpočet, až potom obhliadky

V reálnych finančných možnostiach by ste mali mať jasno ešte predtým, než sa pustíte do obhliadok. Inak riskujete, že sa nadchnete pre byt či dom, ktorý si v konečnom dôsledku nebudete môcť dovoliť. Alebo naopak, budete robiť zbytočné ústupky.  

„Ak ľudia preskočia úvodnú finančnú analýzu, často hľadajú nehnuteľnosť mimo svojho rozpočtu alebo sa naopak zbytočne obmedzujú, hoci by to nebolo potrebné,“ opisuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Eva Šablová.

• Dobrou správou je, že teraz je ideálny čas na hypotéku, pretože úrokové sadzby sú stále priaznivé. 
• Na začiatku sa pritom netreba viazať na konkrétnu banku ani podávať oficiálnu žiadosť o úver. Na úvod vám úplne postačia nezáväzné prepočty. 
• Podaná žiadosť sa totiž môže zapísať do úverového registra a zbytočne skomplikovať ďalší postup.

TIP: Skúsení finanční makléri FinGO.sk poznajú pravidlá jednotlivých bánk a dokážu vám vopred vybrať tie, kde máte najväčšiu šancu na schválenie hypotéky.

Podmienky hypotéky v roku 2026 nájdete aj v našom článku. 

Následne má zmysel, aby ste súbežne spustili hľadanie nového bývania a predaj svojej nehnuteľnosti. „Rezervácia novej nehnuteľnosti by mala prísť až v momente, keď je predaj minimálne rozbehnutý alebo zazmluvnený. Preskakovanie týchto krokov zvyšuje riziko problémov,“ radí Róberta Mecková. 

Aké riziká hrozia pri nesprávnom harmonograme?

Ak by ste najskôr kúpili novú nehnuteľnosť a až potom predali svoju pôvodnú, môžete sa dostať do zložitej finančnej situácie. Prečo? 

• Dvojité financovanie je možné len vtedy, ak by ste mali nárok na ďalšiu hypotéku. To však veľakrát ľudia nemajú, pretože banka medzi výdavky započítava aj splátky súčasnej hypotéky. 
• Mnohí klienti zároveň potrebujú mať k dispozícii aj peniaze z predaja, aby vôbec splnili podmienky na kúpu. 
• Takže ak by vám banka druhú hypotéku neschválila a vy by ste už mali rezervovanú novú nehnuteľnosť, vznikne vám problém. 
• Prichádza časový tlak, stres a budete sa snažiť predať starú nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, čo často vedie k nižšej predajnej cene a k slabšej vyjednávacej pozícii.

Naopak, ak by ste svoju nehnuteľnosť najskôr predali a až potom kúpili novú, môžete dočasne zostať bez bývania a museli by ste riešiť prenájom alebo pomoc rodiny. Zároveň to pre vás znamená aj dvojité sťahovanie. 

Pozor! Dlhší časový odstup medzi predajom a kúpou môže spôsobiť aj to, že ceny nehnuteľností medzičasom vzrastú a budete nútení vybrať si nehnuteľnosť, ktorá vám nebude úplne vyhovovať. 

Rent-back zjednoduší presun do nového bývania

Kľúčom je teda správne nastavenie harmonogramu a komunikácia medzi všetkými stranami. Jedným z riešení je aj tzv. rent-back, inými slovami nájom späť. Ak ste o tom ešte nepočuli, funguje to takto:

• Najskôr predáte svoj byt alebo dom, pričom na dohodnuté obdobie v ňom ešte zostanete bývať.
• Novému majiteľovi zatiaľ platíte nájom, kým sa presťahuje do nového bývania.
• Dôležité je zosúladiť termíny kupujúceho, predávajúceho, banky aj samotného sťahovania. 
• Keď sú tieto termíny dobre nastavené a vopred odkomunikované, celý proces môže prebehnúť plynulo.
• Ideálne je, ak budete mať celý proces kúpy a predaja zabezpečený pod jednou strechou alebo v rámci dobre nastavenej spolupráce. 

Či už ide o realitnú kanceláriu s vlastným hypotekárnym špecialistom alebo o dlhodobo fungujúcu spoluprácu realitného makléra s externým finančným sprostredkovateľom, podstatné je, že si informácie vymieňajú medzi sebou a nebudú vás tým zaťažovať. Vy tak nebudete musieť byť sprostredkovateľom informácií, celý proces bude pre vás rýchlejší, bezpečnejší a prehľadnejší. 

Nezabudnite na prepis energií a iných služieb

Keď všetko úspešne zvládnete, pri sťahovaní do nového bytu alebo domu netreba myslieť len na adresu v občianskom preukaze. Dôležitý je aj prepis energií a služieb, ktoré závisia od typu nehnuteľnosti.

• Ide najmä o elektrinu, plyn, vodu, správu nehnuteľnosti alebo internet.
• Nahlásite stavy meračov k dátumu odovzdania príslušným dodávateľom.
• Nasledujú prepisy u správcu aj správne spísaný odovzdávací protokol.
• Dôležitá je aj časová rezerva na sťahovanie a to, aby ste boli pripravení na odovzdanie bytu, ktorý bude vyprataný, čistý a v stave, ako ho kupujúci videl na obhliadkach.

Hypotéka a poistenie idú ruka v ruke

Zároveň nezabudnite na zrušenie pôvodného poistenia nehnuteľnosti a domácnosti a uzatvorenie nového, ktoré sa bude viazať už na novú nehnuteľnosť. Poistenie vinkulované v prospech banky je takmer vždy nevyhnutnou podmienkou čerpania hypotéky. 

TIP: Keďže ide o ochranu vášho vlastného majetku, nastavte si poistenie bývania komplexne –  teda nielen samotnú nehnuteľnosť, ale zariadenie domácnosti a zodpovednosť za škodu.

Nezabúdajte, že hypotéka je zároveň záväzok na dlhé roky, preto myslite aj na situácie, ktoré môžu výrazne zasiahnuť do vášho rodinného rozpočtu. Výpadok príjmu v dôsledku úrazu, vážnej choroby alebo invalidity môže ohroziť vašu schopnosť splácať úver. 

Ak si uzavriete len poistenie úveru v banke, to chráni najmä samotnú banku. Na rozdiel od neho životné poistenie vám dáva väčšiu flexibilitu v tom, ako poistné plnenie využijete. Pri navýšení hypotéky by ste preto mali primerane upraviť aj životné poistenie.

Viac užitočných rád o poistení hypotéky nájdete aj v tomto článku.

S nami zvládnete kúpu aj predaj nehnuteľnosti bez stresu

Aby ste celý proces kúpy a predaja nehnuteľnosti zvládli bez zbytočného stresu, môžete sa obrátiť na našich kolegov a skúsených realitných maklérov z FinGO reCloud, ktorí vás bezpečne prevedú každým krokom. 

V oblasti hypotéky, poistenia bývania aj životného poistenia sú vám po celom Slovensku k dispozícii naši profesionálni finanční špecialisti s dlhoročnou praxou. Ozvite sa nám a všetko spoločne zvládneme.