Pri poistení nehnuteľnosti si treba dať pozor na podpoistenie

Ak si poisťujete nehnuteľnosť založenú pri čerpaní hypotekárneho úveru, musíte sa rozhodnúť, na akú sumu nehnuteľnosť poistiť. Hodnota úveru a hodnota nehnuteľnosti sú totiž rôzne. A hoci banke stačí poistenie na výšku úveru, vám ako majiteľovi nehnuteľnosti, by nemalo. Na akú sumu si teda poistiť nehnuteľnosť? Ako sa mení situácia pri stavbe domu alebo refinancovaní? Prečo by ste mali riešiť aj poistenie domácnosti a zodpovednosti za škodu?

Pri poskytnutí hypotekárneho úveru je jednou z podmienok bánk poistenie nehnuteľnosti a jeho vinkulácia v prospech banky. Znamená to, že na poistné plnenie bude mať prednostné právo banka.

Pozor na podpoistenie

Banka požaduje poistenie nehnuteľnosti minimálne na výšku úveru bez ohľadu na to, že hodnota nehnuteľnosti, uvedená v znaleckom posudku, je spravidla vyššia. Ak si poistíte nehnuteľnosť iba na výšku úveru, vystavujete sa riziku kvôli podpoisteniu. V prípade vzniku poistnej udalosti bude poisťovňa skúmať nielen výšku škody, ale aj to, či nie je vaša nehnuteľnosť podpoistená, teda poistená na nižšiu sumu, ako je jej hodnota. V takom prípade má poisťovňa nárok na krátenie poistného plnenia.

Príklad: Ak si zoberiete úver 50 000 eur, banka bude požadovať poistenie nehnuteľnosti na poistnú sumu 50 000 eur. Reálna hodnota nehnuteľnosti, uvedená v znaleckom posudku, je však 100 000 eur.

• Ak si poistíte nehnuteľnosť iba na spomínaných 50 000 eur, vaša nehnuteľnosť bude podpoistená na 50 %.
• V prípade vzniku poistnej udalosti môže poisťovňa znížiť poistné plnenie v takom pomere, v akom je poistná suma k hodnote nehnuteľnosti.
• V našom prípade, ak by poisťovňa uplatnila podpoistenie, vyplatí vám iba 50 % z poistnej sumy, t.j. 25 000 eur. Zvyšnú časť dlhu budete musieť banke uhradiť vy z vlastných zdrojov.
• Preto je dôležité poistiť si nehnuteľnosť vždy na takú sumu, ktorá zodpovedá reálnej hodnote nehnuteľnosti alebo nákladom na obstaranie nového bývania porovnateľnej kvality.   

Poistenie, ktoré presahuje hodnotu nehnuteľnosti

Nehnuteľnosť je možné poistiť si aj na vyššiu sumu, ako je jej reálna hodnota. V prípade vzniku poistnej udalosti však poisťovňa vyplatí klientovi len reálnu škodu, ktorá vznikla. Napriek tomu sa to v niektorých prípadoch odporúča.

Napríklad, ak už v čase uzatvárania poistky viete, že v blízkej dobe investujete do nehnuteľnosti určitý objem zdrojov, môžete si rovno poistiť nehnuteľnosť na jej budúcu očakávanú hodnotu. Dostávate sa síce do určitého rizika, že ak škoda nastane skôr, poisťovňa vám vyplatí iba reálnu škodu, ktorá vznikla a nie poistnú sumu, na akú bola poistka uzatvorená. Stále je to však výhodnejšie ako prerábať poistku zakaždým, keď sa hodnota nehnuteľnosti zvýši.

Ak je nehnuteľnosť vinkulovaná v banke, administratívny proces zmien na poistnej zmluve je ešte náročnejší a môže byť aj spoplatnený zo strany banky.

TIP: Rovnako aj dom vo výstavbe je lepšie poistiť hneď na budúcu hodnotu. Teda poistnou sumou rozostavanej nehnuteľnosti bude jej očakávaná hodnota po dokončení. Rozdiel v cene poistenia nebude veľký – v prípade poistenia rozostavaného domu na konečnú hodnotu hovoríme o  desiatkach eur ročne. Takto klient získa istotu, že jeho nehnuteľnosť nebude v určitom momente podpoistená. Ľudia totiž často potrebu zmeny v poistkách zabúdajú.

Ako funguje vinkulácia?

Vinkulácia poistenia je obmedzenie práva na poistné plnenie v prospech banky, od ktorej ste si zobrali úver. Banky v rámci poskytnutia hypotekárneho úveru požadujú poistku práve s vinkuláciou vo svoj prospech. Vinkulácia usmerňuje tok peňazí v prípade vzniku poistnej udalosti. Každé poistné plnenie z poistnej sumy, ktorá je vinkulovaná, smeruje najskôr do banky.

V prípade ak ide o škodu, ktorá nemá vplyv na celkovú hodnotu nehnuteľnosti (napr. škoda z domácnosti), banka poistné plnenie zvyčajne pošle vám. Na druhej strane, ak ide o totálnu škodu, teda úplné zničenie nehnuteľnosti, banka si z poistného plnenia uspokojí celý záväzok, teda zostatok úveru a až zvyšnú časť poukáže vám. Banka však nemá právo stiahnuť si z poistného plnenia viac, ako je váš reálny dlh.

Čo sa deje s poistením pri refinancovaní?

Predstavme si situáciu, že máte úver na nehnuteľnosť a v poisťovni ste si vybavili poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou v prospech banky, ktorá úver poskytla. Po niekoľkých rokoch sa rozhodnete refinancovať túto hypotéku. Ak nie je poistenie viazané s hypotékou, tak nezaniká. Je však potrebné zrušiť vinkuláciu poistenia v prospech starej banky a poistku nanovo vinkulovať.

Zároveň si však treba dať pozor pri navýšení úveru. Staré poistenie vám už nemusí stačiť. V takomto prípade odporúčame staré poistenie vypovedať a uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti nanovo.

Zmeniť pôvodnú poistku a zavinkulovať ju v novej banke môže byť totiž zdĺhavý proces.

Poistenie nehnuteľnosti nestačí – existuje aj poistenie domácnosti a zodpovednosti za škodu

Banka pri úvere vyžaduje väčšinou iba poistenie nehnuteľnosti. Poistenie nehnuteľnosti je dôležité, ale nie jediné. Rovnako dôležité je poistenie domácnosti, keďže väčšina poistných udalostí zasiahne práve domácnosť. Rovnako by malo byť súčasťou poistenia aj poistenie zodpovednosti za škodu. Zodpovednosť za škodu poisťuje majiteľa nehnuteľnosti a ostatných členov domácnosti, voči tretej osobe.

Príklad: Táto trojica poistení vyjde pri štandardnom byte do 100-120 €/ročne, čo je okolo 10 eur na mesiac.  Ak si poistíte iba nehnuteľnosť, zaplatíte približne len o 30 eur menej. V porovnaní s výdavkami na kúpu a zariadenie nehnuteľnosti je to veľmi nízka suma.  

TIP: Pri uzatváraní poistenia nehnuteľnosti uzatvorte hneď aj poistenie domácnosti spolu so všeobecnou zodpovednosťou. Tieto poistky je možné uzatvoriť aj samostatne na dve zmluvy, pričom poistenie domácnosti a zodpovednosti nemusíte vinkulovať v prospech banky. V prípade vzniku poistnej udalosti z domácnosti tak nemusíte komunikovať s bankou. Na druhej strane ale musíte sledovať dve zmluvy.

Výhodou poistenia nehnuteľnosti a domácnosti na jednej zmluve sú aj zľavy z poistného.

Porovnať si a vybrať výhodné poistenie môžete aj online, stačí vyplniť formulár. Ak potrebujete pomoc s výberom vhodného poistného, zavolajte nám na 0800 60 10 60 a my vám pomôžeme.