Hypotéka pre mladých: Čo prinesú nové pravidlá NBS

Kúpiť byt teraz alebo počkať do januára 2027? Túto otázku si kladú mladí ľudia čoraz častejšie. Národná banka Slovenska totiž zmenila pravidlá pre poskytovanie hypoték tak, aby ľudia do 35 rokov pri prvom bývaní mohli financovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti namiesto dnešných 80 %. Odpoveď však nie je pre všetkých rovnaká.

Pre niekoho môže čakanie znamenať, že si na byt konečne dosiahne. Pre iného je to len stratený čas, počas ktorého môžu narásť ceny nehnuteľností aj úrokové sadzby.

V článku nájdete, čo presne sa má zmeniť, koho sa zmeny budú týkať, prečo vyšší limit automaticky neznamená vyššiu hypotéku a komu sa čakanie oplatí.

O koľko menej peňazí by ste potrebovali

Najlepšie to vidno na príklade. Pri byte za 200-tisíc eur dnes potrebujete 40-tisíc eur vlastných zdrojov. Podľa nových pravidiel by vám mohlo stačiť 20-tisíc.

Pre mladého človeka, ktorý si dlhodobo sporí na dofinancovanie hypotéky, je to rozdiel niekoľkých rokov sporenia.

90 % existuje aj dnes. Rozdiel je v tom, komu sa ujde 

Hypotéka na 90 % hodnoty nehnuteľnosti nie je novinka. Banky ju poskytujú aj v súčasnosti, môže však ísť najviac o pätinu všetkých poskytnutých úverov. Mladí sa o tieto miesta delia so všetkými ostatnými žiadateľmi a vopred nevedia, či sa im ujde.

Práve v tom je jadro zmeny. Mladí pri prvom bývaní na 90 % môžu dosiahnuť bez tohto obmedzenia. To však neznamená automaticky nárok na vyššie financovanie pre každého mladého človeka.

Kto na vyššie financovanie dosiahne

Podmienky sú tri:

1. Máte najviac 35 rokov.
2. Účelom úveru je kúpa alebo výstavba vlastného bývania.
3. Žiadny zo žiadateľov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť.

Vlastníctvo si banka overí v katastri a počítajú sa doň aj spoluvlastnícke podiely od 50 %. Dôležité je, že podmienky sa posudzujú za všetkých žiadateľov naraz. Ak si teda pár kupuje prvé spoločné bývanie a jeden z partnerov už byt alebo dom vlastní, na 90-percentné financovanie nedosiahne ani jeden z nich.

Na 90 % nedosiahnete, ak…

• do úveru vstúpi spoludlžník, ktorý vlastní byt či dom,
• ste zdedili polovičný alebo väčší podiel na nehnuteľnosti, pretože podiely od 50 % sa počítajú ako vlastníctvo,
• vlastníte chatu alebo iný objekt, ktorý sa dá využiť na bývanie,
• v čase žiadosti máte 36 alebo viac rokov.

Vyšší limit ešte neznamená vyššiu hypotéku 

LTV je pomer medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Jeho zvýšenie mení iba to, akú časť ceny bytu musíte pokryť z vlastného vrecka. Nezvyšuje sumu, ktorú vám banka vzhľadom na váš úverový strop môže požičať.

Výšku hypotéky naďalej určuje váš príjem, existujúce záväzky a schopnosť úver splácať. Banka pri posudzovaní zohľadňuje aj bonitu, typ príjmu, lokalitu či technický stav nehnuteľnosti. Nie každý mladý klient preto na 90-percentné financovanie automaticky dosiahne, aj keď splní všetky tri podmienky.

Z toho vyplýva jednoduché pravidlo: ak vám chýba vstupný vklad, nové pravidlo vám pomôže. Ak vás limituje príjem, čakaním sa nikam neposuniete.

TIP: Aktuálne úroky a časté otázky o hypotékach nájdete aj v tomto článku. 

Spoludlžník pomôže s príjmom, ale môže vás pripraviť o 90 %

Ak vás limituje príjem, riešením býva prizvanie ďalšieho dlžníka, napríklad partnera, rodiča či súrodenca. Jeho príjem dokáže zvýšiť váš celkový úverový limit, hoci konečné slovo má vždy banka.

Pri mladých má však toto riešenie háčik. Ak do úveru vstúpi spoludlžník, ktorý už byt alebo dom vlastní, podmienka pre 90-percentné financovanie prestane platiť pre celú žiadosť. Rodič vám tak môže pomôcť dostať sa na potrebnú sumu úveru a súčasne vás posunúť späť na 80 %.

Preto sa oplatí obe cesty prepočítať vopred a porovnať, ktorá vás v súčte vyjde lepšie.

Oplatí sa čakať do januára?

Čakanie nie je zadarmo. Do januára sa môžu zmeniť ceny nehnuteľností, úrokové sadzby aj podmienky bánk. Navyše, banky nebudú povinné dať 90 % každému mladému žiadateľovi.

Čakanie vám dáva zmysel, ak máte dostatočný príjem, no chýbajú vám vlastné zdroje. Práve tejto skupine vie nové pravidlo pomôcť najviac.

Čakať nemá zmysel, ak na hypotéku dosiahnete už dnes a našli ste nehnuteľnosť, ktorá vám vyhovuje cenou aj parametrami. Rozhodovať sa iba podľa toho, že o pár mesiacov možno budete potrebovať menej vlastných peňazí, sa vám nemusí vyplatiť.

Pred rozhodnutím si dajte obe možnosti prepočítať: koľko vlastných zdrojov potrebujete dnes a koľko by ste potrebovali po prípadnom zvýšení LTV. Do prepočtu patrí aj cena konkrétnej nehnuteľnosti, jej možný rast a aktuálna ponuka financovania. 

Ak podnikáte, začnite riešiť hypotéku skôr

Mladí ľudia, ktorí nedávno začali podnikať, tvoria osobitnú skupinu. Banky im posudzujú príjem podľa vlastných metodík a spravidla požadujú dlhšiu históriu podnikania a podané daňové priznanie.

Môžete mať vysoké fakturácie, no banka ich nemusí v rovnakej výške uznať ako príjem na účely hypotéky. Preto si ešte pred plánovaním kúpy overte, s akou sumou bude reálne pracovať. Pri SZČO býva príprava dlhšia, takže riešiť ju až vo chvíli, keď už máte vyhliadnutý konkrétny byt, je zbytočné riziko.

Ak podnikáte, prečítajte si aj ďalšie užitočné tipy. 

6 rád pre mladých, ako sa pripraviť na hypotéku

1. Najskôr zistite, na akú hypotéku môžete dosiahnuť

Ešte pred hľadaním nehnuteľnosti si overte, aký úver vám banka vzhľadom na príjem, existujúce záväzky a ďalšie kritériá môže poskytnúť. S prepočtom úverového limitu a porovnaním možností vo viacerých bankách môže pomôcť aj finančný maklér.

2. Ak vás limituje príjem, zvážte ďalšieho dlžníka

Ale overte si, či nevlastní nehnuteľnosť a či splní vekový limit na vyššie percento financovania. Do úveru môže vstúpiť napríklad partner, rodič alebo súrodenec a spoločný príjem môže zvýšiť váš úverový limit. Ak však spoludlžník už byt alebo dom vlastní, prípadne má 36 rokov a viac, zníži sa šanca na 90-percentné financovanie. 

3. Ak máte dostatočný príjem, ale chýbajú vám úspory

Zvážte čakanie do januára, ale aj s jeho rizikami. Nové pravidlo by vám mohlo umožniť financovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Do januára sa však môžu zmeniť ceny bytov aj úrokové sadzby. Navyše, banky nebudú mať povinnosť schváliť 90 % každému mladému človeku, aj keď splní podmienku hypotéky na prvé bývanie.

4. Vyberajte nehnuteľnosť podľa svojich finančných možností

Ideálne je najskôr poznať svoj úverový limit a až potom hľadať adekvátne bývanie. Úlohu môže zohrať aj lokalita, technický stav či hodnota stanovená bankou.

5. Porovnajte si ponuky viacerých bánk

Líšia sa úrokovou sadzbou aj spôsobom, akým posudzujú príjem, pracovnú históriu či ďalšie parametre klienta. Rozdiel v podmienkach môže pri vyššej hypotéke znamenať desiatky eur v mesačnej splátke.

6. Ak podnikáte, pripravujte sa na hypotéku s väčším predstihom

Banky pri podnikateľoch skúmajú dosiahnutý príjem za dlhšie obdobie a podmienkou je podané daňové priznanie.

TIP: Ak neviete, do ktorej skupiny patríte, nemusíte na to prísť sami. Makléri FinGO.sk poznajú podmienky všetkých bánk na trhu a prepočítajú vám, koľko vám vedia požičať dnes aj ako by to vyzeralo po prípadnom zvýšení limitu. Podľa vašej konkrétnej situácie vám potom poradia, čo urobiť, aby ste získali čo najvýhodnejšiu hypotéku.