Prečo riešiť hypotéku cez FinGO?
produktov
Ako sa robí výpočet hypotéky?
Skôr ako začnete hľadať svoje nové bývanie, vypočítajte si, akú vysokú hypotéku si môžete s vaším rodinným príjmom a situáciou dovoliť. Vyhnete sa tak sklamaniu z toho, že si nebudete môcť dovoliť nehnuteľnosť, ktorú ste si už stihli obľúbiť. Môžete použiť našu kalkulačku pre výpočet výšky hypotéky alebo vám s tým pomôže náš hypotekárny špecialista. Výhodou je, že banky sú ochotné robiť nezáväzné prepočty aj v situácii, keď len zvažujete kúpu nehnuteľnosti.
Výpočet hypotéky sa odvíja okrem iného aj od vašich čistých príjmov. Banka najčastejšie akceptuje trvalý pracovný pomer alebo príjem z podnikania, prípadne rôzne doplnkové príjmy ako je dôchodok, výživné, rodičovský príspevok a pod. Každá banka má svoje pravidlá, ktoré príjmy a za akých podmienok klientovi uzná. Dôležitý je teda aj typ príjmu a jeho stabilita. Ďalšími parametrami, ktoré vstupujú do výpočtu hypotéky, sú napríklad vek, vzdelanie, rodinný stav či úverová história. Podľa týchto parametrov sa určí tzv. rating klienta.
Hypotekárny úver nemusíte dostať v prípade, že máte záznam v úverovom registri. Problém vám môže spôsobiť aj to, ak ste napríklad začínajúci živnostník alebo v skúšobnej dobe. V niektorých bankách vám môže poškodiť aj pracovná zmluva na dobu určitú. Preto platí, že schvaľovanie hypotéky je predovšetkým individuálna záležitosť. Kým jedna banka môže vašu žiadosť zamietnuť, v druhej banke by vám ju mohli schváliť bez väčších problémov.
Banky sa líšia nielen v posudzovaní príjmu, ale aj pri posudzovaní nehnuteľnosti. Niektoré napríklad vyslovene preferujú nehnuteľnosti v okresných a krajských mestách. Iné banky majú lepšie úroky na byty, ktoré majú oproti domom stabilnejšie ceny. Sú však aj také banky, ktoré typ a lokalitu nehnuteľnosti vôbec neriešia a majú na všetko jednotné úroky.
Pri výpočte hypotéky je okrem iného dôležitý aj pojem LTV. Výraz pochádza z angličtiny (loan to value) a znamená pomer výšky úveru a hodnoty založenej nehnuteľnosti, ktorú akceptovala banka. LTV sa vyjadruje v percentách. Napríklad LTV 80 % znamená, že vám banka priklepla úver vo výške 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Je však dôležité si uvedomiť, že hodnotu nehnuteľnosti určuje znalec banky a môže sa teda líšiť od trhovej hodnoty, za ktorú nehnuteľnosť kupujete. Väčšina bank porovnáva znaleckú a kúpnu cenu a ako finálnu hodnotu určí nižšiu z týchto dvoch súm. Po sprísnení pravidiel už dnes banky len málokedy schvaľujú hypotekárne úvery s LTV vyšším ako 80 %.
Ďalším pojmom, s ktorým sa môžete stretnúť a ovplyvňuje výpočet hypotéky, je DTI. Výraz pochádza z angličtiny (debt to income). Je to úverový strop vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu. Keďže banky akceptujú príjem rôznym spôsobom, maximálna suma hypotéky, ktorá vám podľa DTI vyjde, môže byť v každej banke iná. Navyše vám každá banka z tejto sumy odpočíta hodnotu zostatkov všetkých existujúcich úverov a až podľa toho stanoví finálnu výšku úveru.
Zároveň je banka povinná sledovať vašu finančnú rezervu (tzv. ukazovateľ DSTI – Debt service to income), ktorá vám musí zostať po odpočítaní životného minima a splátok všetkých vašich úverov. Platí, že suma splátok existujúcich úverov aj toho nového nesmie presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu zníženého o minimálne životné náklady na každú osobu v domácnosti.