Porovnanie hypoték robíme medzi týmito bankami
Ako sa robí výpočet hypotéky?
Skôr ako začnete hľadať svoje nové bývanie, vypočítajte si, akú vysokú hypotéku si môžete s vaším rodinným príjmom a situáciou dovoliť. Vyhnete sa tak sklamaniu z toho, že si nebudete môcť kúpiť nehnuteľnosť, ktorú ste si už stihli obľúbiť. Môžete použiť našu kalkulačku pre výpočet výšky hypotéky alebo vám s tým pomôže náš hypotekárny špecialista. Výhodou je, že banky sú ochotné robiť nezáväzné prepočty aj v situácii, keď len zvažujete kúpu nehnuteľnosti.
Výpočet hypotéky sa odvíja okrem iného aj od vašich čistých príjmov. Banka najčastejšie akceptuje trvalý pracovný pomer alebo príjem z podnikania, prípadne rôzne doplnkové príjmy ako je dôchodok, výživné, rodičovský príspevok a podobne. Každá banka má svoje pravidlá, ktoré príjmy a za akých podmienok klientovi uzná. Dôležitý je teda aj typ príjmu a jeho stabilita. Ďalšími parametrami, ktoré vstupujú do výpočtu hypotéky, sú napríklad vek, vzdelanie, rodinný stav či úverová história. Podľa týchto parametrov sa určí tzv. rating klienta.
Čo ešte banky posudzujú
Hypotekárny úver nemusíte dostať v prípade, že máte negatívny záznam v úverovom registri. Problém vám môže spôsobiť aj to, ak ste napríklad začínajúci živnostník alebo zamestnanec v skúšobnej dobe či s pracovnou zmluvou na dobu určitú. Preto platí, že schvaľovanie hypotéky je predovšetkým individuálna záležitosť. Kým jedna banka môže vašu žiadosť zamietnuť, v druhej banke by vám ju mohli schváliť bez väčších problémov.
Banky sa líšia nielen v posudzovaní príjmu, ale aj v posudzovaní nehnuteľnosti. Niektoré napríklad vyslovene preferujú nehnuteľnosti v okresných a krajských mestách. Iné banky majú lepšie úroky na byty, ktoré majú oproti domom stabilnejšie ceny. Sú však aj také banky, ktoré typ a lokalitu nehnuteľnosti vôbec neriešia a majú na všetko jednotné úroky.
Dôležité sú aj ukazovatele LTV, DTI aj DSTI
Pri výpočte hypotéky je okrem iného dôležitý aj pojem LTV. Výraz pochádza z angličtiny (loan to value) a znamená pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti, ktorú akceptovala banka. LTV sa vyjadruje v percentách. Je však dôležité si uvedomiť, že hodnotu nehnuteľnosti určuje znalec banky a môže sa teda líšiť od trhovej hodnoty, za ktorú nehnuteľnosť kupujete. Väčšina bank porovnáva znaleckú a kúpnu cenu a ako finálnu hodnotu určí nižšiu z týchto dvoch súm. Po sprísnení pravidiel už dnes banky len málokedy schvaľujú hypotekárne úvery s LTV vyšším ako 80 %.
Ďalším pojmom, s ktorým sa môžete stretnúť a ovplyvňuje výpočet hypotéky, je DTI. Výraz pochádza z angličtiny (debt to income). Je to úverový strop vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu. U ľudí nad 40 rokov, ktorých úver splatnosťou presiahne 65 rokov, sa DTI znižuje a podrobnejšie informácie ako, vám vysvetlíme nižšie. Keďže banky akceptujú príjem rôznym spôsobom, maximálna suma hypotéky, ktorá vám podľa DTI vyjde, môže byť v každej banke iná. Navyše vám každá banka z tejto sumy odpočíta hodnotu zostatkov všetkých existujúcich úverov a až podľa toho stanoví finálnu výšku úveru.
Zároveň je banka povinná sledovať vašu finančnú rezervu (tzv. ukazovateľ DSTI – Debt service to income), ktorá vám musí zostať po odpočítaní životného minima a splátok všetkých vašich úverov. Platí, že suma splátok existujúcich úverov aj toho nového nesmie presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu zníženého o minimálne životné náklady na každú osobu v domácnosti.
Čo je strieborná hypotéka
Za „striebornú hypotéku” sa považuje úver, ktorý svojou splatnosťou presiahne 65 rokov klienta. Od januára 2023 sa sprísnil limit DTI u ľudí starších ako 40 rokov, ktorí chcú získať maximálnu možnú výšku úveru pri maximálnej možnej splatnosti. Viac si popíšeme nižšie.
Pravidlá hypoték so splatnosťou nad 65 rokov
S každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov sa maximálny úverový strop stanovený ako 8-násobok čistého ročného príjmu (DTI) znižuje z hodnoty osem o 0,25. To znamená, že klient vo veku 41 rokov má limit DTI znížený na 7,75, pre 42-ročného klienta sa znížil na 7,5 a tak ďalej. Znižovanie DTI sa zastaví na čísle 3.
Napríklad 45-ročný človek s čistým príjmom 1500 € by si po starom mohol zobrať hypotéku na 25 rokov (do 70 rokov veku) bez obmedzenia maximálneho úverového stropu, teda vo výške 8-násobku svojho príjmu, čo je 144 000€. Od januára môže získať úver maximálne vo výške 121 500 €.
Ak sa chcete o strieborných hypotékach dozvedieť viac a pozrieť si aj konkrétne príklady, odporúčame vám náš blog Hypotéky 40+: Čo sa od januára mení.
Často kladené otázky
Ako sa počíta hypotéka?
Výpočet hypotéky ovplyvňuje veľa faktorov. V prvom rade je to váš príjem a celkový rating v banke, dôležitá je aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť pri úvere. To, akú výšku hypotéku vám banka môže schváliť, závisí aj od ukazovateľov DTI a DSTI.
Čo je LTV?
LTV (skratka pre Loan to value) znamená pomer výšky úveru a hodnoty založenej nehnuteľnosti, ktorú akceptovala banka. Vyjadruje sa v percentách. Ak vám banka schváli napríklad 80 % LTV pri kúpe nehnuteľnosti, znamená to, že zvyšných 20 % kúpnej ceny musíte dofinancovať z vlastných zdrojov alebo z ďalšieho úveru.
Čo je DTI?
Výraz DTI opäť pochádza z angličtiny a je skratkou pre “Debt to income”. Je to úverový strop vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu. V prípade tzv. strieborných hypoték sa DTI pre ľudí nad 40 rokov znižuje, a to spôsobom, ktorý popisujeme vyššie.
Aké najvyššie DTI môžem získať?
Najvyššie DTI dosahuje 8-násobok čistého ročného príjmu. U klientov nad 40 rokov, ktorých úver presiahne do dôchodkového veku, DTI každým rokom klesá z hodnoty 8 o 0,25.
Čo je DSTI?
Ukazovateľ DSTI je skratkou pre Debt service to income. Ide o povinnú finančnú rezervu vo výške 60 %, ktorá vám musí zostať po odpočítaní životného minima na každú osobu v domácnosti a splátok všetkých vašich úverov, vrátane toho nového.