Hypotéka na investičný byt môže byť od roku 2027 dostupná za prísnejších podmienok. Pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti Národná banka Slovenska (NBS) navrhuje zníženie maximálneho financovania z 80 % na 70 % jej hodnoty. Koho sa zmena dotkne a o koľko viac vlastných zdrojov budete potrebovať?
Slovenský hypotekárny trh čakajú významné zmeny. NBS nedávno predstavila návrh, podľa ktorého by sa pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti mal maximálny limit financovania znížiť z dnešných 80 % na 70 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Ak zmena vstúpi do platnosti podľa avizovaného harmonogramu, dotkne sa najmä investorov a klientov budujúcich si portfólio nehnuteľností.
To v praxi znamená, že na kúpu ďalšieho investičného bytu či domu bude potrebné mať výrazne viac vlastných zdrojov.
Príklad
Cena bytu: 250 000 €
Dnes (80 % LTV)
- hypotéka: 200 000 €
- vlastné zdroje: 50 000 €
Po zmene (70 % LTV)
- hypotéka: 175 000 €
- vlastné zdroje: 75 000 €
Rozdiel predstavuje až 25 000 € z vlastných peňazí navyše. A to za predpokladu, že cena nehnuteľnosti zostane rovnaká. Pri drahších nehnuteľnostiach bude rozdiel ešte výraznejší.
Koho sa zmena dotkne?
Predovšetkým klientov, ktorí:
- už vlastnia dve rezidenčné nehnuteľnosti
- plánujú kúpu tretieho alebo ďalšieho bytu či domu
- kupujú cez úver investičné nehnuteľnosti za účelom prenájmu
- budujú si dlhodobé realitné portfólio
Bežných klientov kupujúcich prvé alebo druhé bývanie sa pripravované sprísnenie nedotkne, práve naopak, zvýhodnenia sa dočkajú mladí do 35 rokov, ktorí si pri kúpe svojho prvého bývania budú môcť vo väčšej miere siahnuť na 90 % financovanie. Kritická zmena sa teda dotýka práve klientov, ktorí chcú ďalšie investičné byty financovať hypotékou.
Prečo je leto 2026 ideálnym obdobím na rozhodnutie?
Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti nejde len o samotný výber bytu. Proces zahŕňa:
- preverenie financovania
- rezerváciu nehnuteľnosti
- prieskum bánk a výber najlepšieho riešenia
- vybavenie znaleckého posudku
- schválenie hypotéky
- právny servis
- čerpanie úveru
Mnohí investori čakajú na „správny moment“, avšak v kontexte plánovanej legislatívnej zmeny sa čakanie nemusí vyplatiť. Navyše ceny nehnuteľností stále rastú. Ak dnes dokážete kúpu financovať s vyšším podielom bankových zdrojov, môže byť pre vás výhodnejšie konať ešte pred účinnosťou nových pravidiel. Zároveň máte stále dostatok času vybrať si tú najvhodnejšiu nehnuteľnosť, ktorá vám môže priniesť maximálny zisk napríklad pri jej prenájme.
Prečítajte si aj blog Ako získať lepší úrok na hypotéke a ušetriť.
Koľko vás môže stáť rok čakania?
Ak ceny bytov porastú podobným tempom ako v posledných rokoch, rovnaká nehnuteľnosť môže byť o rok výrazne drahšia. A to nie je jediné obmedzenie.
Pozrime sa na modelový príklad investičného 2-izbového bytu v Bratislave – Petržalke, Ružinove alebo Novom Meste. Ide o lokality s vysokým dopytom po nájmoch a nadpriemerným rastom cien. Podľa údajov z realitného trhu vzrástli ceny nehnuteľností na Slovensku medziročne približne o 11 až 13 %, pričom Bratislava patrila medzi najrýchlejšie rastúce regióny.
Situácia dnes (leto 2026)
cena bytu: 250 000 €
úroková sadzba: 3,69 %
financovanie: 80 % LTV
hypotéka: 200 000 €
vlastné zdroje: 50 000 €
Predpoklad o rok *
* Predpokladajme rast ceny bytu o 10 %, a úroku o 0,4 %
nová cena bytu: 275 000 €
úroková sadzba: 4,09 %
financovanie po sprísnení: 70 % LTV
hypotéka: 192 500 €
vlastné zdroje: 82 500 €
Rozdiel č. 1: Drahší byt
- Cena nehnuteľnosti sa zvýšila z 250 000 € na 275 000 €.
- Rozdiel: +25 000 €
- Za ten istý byt zaplatíte o 25 000 € viac.
- Ak kúpu odložíte, ten istý byt v tej istej lokalite bude pravdepodobne drahší.
Rozdiel č. 2: Viac vlastných zdrojov
- Dnes potrebujete 50 000 €.
- O rok budete potrebovať 82 500 €.
- Rozdiel: +32 500 € z vlastných peňazí
- To je suma, ktorú budete musieť nájsť navyše len preto, že ste nákup odložili.
Rozdiel č. 3: Ušlý výnos z vlastného kapitálu
- Rozdiel 32 500 € by mohol zostať vo vašom portfóliu a zhodnocovať sa.
- Pri konzervatívnom investovaní tejto sumy s výnosom okolo 3,5 % by ste za rok získali približne 1 100 €.
- Ak kúpu odložíte, miniete viac vlastných peňazí, ktoré mohli pracovať pre vás.
Rozdiel č. 4: Vyšší úrok
- Ak by úrokové sadzby vzrástli napríklad z 3,69 % na 4,09 %, vaša mesačná splátka by bola o 10 € vyššia – hoci by ste banke dlhovali len 192 500 € (pri 70 % LTV) namiesto dnešných 200 000 € (pri 80 % LTV). Menší dlh tak nebude znamenať nižšiu splátku a preplatíte viac.
- Počas prvých troch rokov v rámci fixácie by to znamenalo 360 € navyše na splátkach.
Koľko vás môže stáť, ak tento rok zaváhate?
| Položka | Dopad |
| Vyššia cena bytu | 25 000 € |
| Vyššie vlastné zdroje | 32 500 € |
| Ušlý výnos z kapitálu | 1 100 € |
| Vyššie splátky na nižšom úvere počas 3 rokov | 360 € |
Z modelového príkladu vyplýva, že ak by ste dnes našli vhodnú investičnú nehnuteľnosť za 250 000 €, ale rozhodnete sa čakať jeden rok, rovnaká investícia vás môže stáť oveľa viac.
Samozrejme, nikto nevie garantovať, ako sa budú vyvíjať ceny nehnuteľností alebo úrokové sadzby hypoték. Isté však je, že pripravované obmedzenie financovania na 70 % LTV pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti výrazne zvýši požiadavky na vlastné zdroje. A práve tie sú pre väčšinu investorov najcennejším kapitálom.
Pre investora totiž nie je rozhodujúce len to, koľko byt zarobí, ale koľko vlastných peňazí musí na začiatku vložiť. A od roku 2027 môže byť tento vstup výrazne drahší.
Prečítajte si aj 10 overených tipov pre najvýhodnejšiu hypotéku.
Nemusíte byť investor, aby sa vás zmena dotkla
Mnohí ľudia sa domnievajú, že pripravované obmedzenie sa týka výlučne investorov nakupujúcich byty na prenájom. V skutočnosti môže zasiahnuť aj bežné domácnosti.
Predstavte si situáciu, že partner vlastní byt, partnerka zase inú nehnuteľnosť. Každý z nich má vo vlastníctve jednu rezidenčnú nehnuteľnosť. Ak sa následne rozhodnú kúpiť spoločný byt alebo rodinný dom na hypotéku, banka bude pri posudzovaní zohľadňovať existujúce vlastníctvo oboch žiadateľov.
Výsledkom môže byť, že nová nehnuteľnosť bude z pohľadu regulácie považovaná už za tretiu rezidenčnú nehnuteľnosť, a teda sa na ňu môže vzťahovať nižší limit financovania vo výške 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
Pozor aj na zdedené podiely
Menej známym faktom je, že do posudzovania počtu vlastnených nehnuteľností sa môžu započítavať aj spoluvlastnícke podiely.
Ak ste napríklad zdedili aspoň 50 % rodinného domu po rodičoch a zároveň vlastníte svoj byt, pri kúpe ďalšej nehnuteľnosti môžete byť posudzovaný ako vlastník dvoch rezidenčných nehnuteľností. Nová kúpa domu alebo bytu by tak mohla spadať do režimu financovania určeného pre tretiu nehnuteľnosť.
Práve preto je dôležité poznať svoju vlastnícku situáciu ešte pred podaním žiadosti o hypotéku. Alebo riešiť hypotéku skôr, kým nové pravidlá nenadobudnú účinnosť.
Kataster bude rozhodujúci
Počet vlastnených nehnuteľností sa bude overovať prostredníctvom údajov evidovaných v katastri nehnuteľností. Práve preto je vhodné si ešte pred podaním žiadosti o hypotéku preveriť, aké nehnuteľnosti sú na vás písané, a zistiť, či sa vás nové pravidlá môžu týkať.
Mnohých žiadateľov môže prekvapiť, že za ďalšiu nehnuteľnosť sa nebude považovať iba investičný byt určený na prenájom, ale v určitých prípadoch aj budúce spoločné bývanie partnerov alebo nehnuteľnosť získaná dedičstvom.
Ktoré nehnuteľnosti sa budú započítavať?
Pri posudzovaní počtu vlastnených nehnuteľností bude rozhodujúce, či ide o rezidenčnú nehnuteľnosť určenú na bývanie.
Spravidla sa započítavajú
- byty
- rodinné domy
- rekreačné objekty alebo iné stavby využiteľné na bývanie
- aj spoluvlastnícke podiely na týchto nehnuteľnostiach (50 % a viac)
Naopak, nezapočítavajú sa:
- stavebné pozemky
- poľnohospodárske pozemky
- rozostavané nehnuteľnosti financované za účelom dokončenia výstavby
- nehnuteľnosti nachádzajúce sa mimo územia Slovenskej republiky
Kto bude pripravený skôr, môže získať výhodu
Pripravované zmeny môžu výrazne zvýšiť vstupné náklady pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Kto bude pripravený včas, môže ešte využiť súčasné podmienky financovania a získať vyšší podiel bankových zdrojov na svoju investíciu. Zároveň s veľkou pravdepodobnosťou dnes kúpite nehnuteľnosť za nižšiu cenu a budete ju financovať pravdepodobne s výhodnejšou úrokovou sadzbou.
Chystáte sa kupovať nehnuteľnosť?
Máte v pláne kúpiť investičný byt alebo ďalšiu nehnuteľnosť? Nechajte si čím skôr preveriť svoje možnosti financovania. Rozdiel medzi rozhodnutím dnes a o pár mesiacov môže predstavovať desiatky tisíc eur vlastných zdrojov navyše.
Neviete, či sa vás bude pripravované obmedzenie týkať? Kontaktujte nás a preveríme vašu situáciu ešte pred podaním žiadosti o hypotéku.
Dôležité upozornenie: Návrh zmien bol predstavený Národnou bankou Slovenska a jeho finálna podoba a účinnosť závisia od schválenia príslušných regulačných opatrení. Pred rozhodnutím o financovaní odporúčame overiť aktuálne podmienky platné v čase podania žiadosti o úver.
