Plánujete zrušiť živnosť a prejsť na s.r.o.? Tento krok vám môže priniesť daňové či odvodové úspory, no pri žiadosti o hypotéku bude znamenať nečakané komplikácie. Prečo je to tak, čo všetko banky sledujú a ako sa aj napriek tomu dostať k výhodnému úveru? Pripravili sme pre vás 10 praktických otázok a odpovedí.
Nové daňovo-odvodové pravidlá znižujú atraktivitu živností a vedú podnikateľov k prechodu na s.r.o. Ak podnikáte a v blízkej dobe plánujete kúpu bývania cez hypotéku, mali by ste vedieť, že zmena formy podnikania môže váš zámer zásadne skomplikovať.
Prečo je to tak?
- Banky pri posudzovaní úveru vychádzajú z uzavretého účtovného obdobia a sledujú kontinuitu podnikania.
- Ukončenie živnosti a pokračovanie v podnikaní ako s.r.o. nie je v banke akceptovateľné.
- Vlastník s.r.o. a živnostník sú totiž pre banky dve samostatné entity, ktoré nedokážu prepojiť, aj keď ide o tú istú osobu a činnosť.
Takže kým dnes môžete ako dlhoročný živnostník získať hypotéku s dobrými podmienkami, po ukončení živnosti a založení s.r.o. sa na vás banka bude pozerať novou optikou. A hoci sa vášmu podnikaniu bude dariť rovnako a vaše tržby budú stabilné, pri dokladovaní príjmu z novej s.r.o. po ukončení živnosti úver dostať nemusíte.
Viac rád o hypotéke pre živnostníkov s príkladmi nájdete aj v tomto článku.
Zmena právnej formy vylučuje získanie hypotéky v tom istom roku
Vo všeobecnosti platí, že banky preferujú podnikateľov s dlhšou históriou. Takže čím neskôr v priebehu roka uskutočníte zmenu právnej formy podnikania, tým väčšie je riziko, že budete musieť na hypotéku čakať ešte dlhšie.
PRÍKLAD: Ak ste napríklad v roku 2025 podnikali ako SZČO, v marci 2026 živnosť zrušíte a založíte si s.r.o., o novú hypotéku môžete reálne požiadať až po podaní daňového priznania za s.r.o., teda najskôr v roku 2027. Niektoré banky navyše vyžadujú minimálne jedno, inde dokonca dve ukončené účtovné obdobia. V takom prípade sa reálna žiadosť o úver môže posunúť až do roku 2028.
Preto ak plánujete riešiť bývanie, odporúčam najprv vybaviť a načerpať hypotéku, a až potom meniť formu podnikania. Inak si môžete zbytočne zatvoriť dvere k financovaniu na jeden až dva roky.
10 otázok a odpovedí o hypotéke pre podnikateľov
1. Ako prechod zo živnosti na s.r.o. ovplyvní šance na hypotéku?
Zásadne, pretože zmena právnej formy preruší kontinuitu podnikania. Banka nebude vedieť akceptovať príjem ani zo zaniknutej živnosti, ani z novej s.r.o., ktorá ešte nemá uzavreté účtovné obdobie. Takže ak by ste ako živnostník hypotéku mohli získať, po prechode na s.r.o. ju v tom istom roku nedostanete.
2. Je rozhodujúce, kedy k zmene právnej formy dôjde?
Áno. Banky pri podnikateľoch vyžadujú minimálne jedno uzavreté účtovné obdobie. Ak k zmene dôjde v priebehu roka, o hypotéku môžete požiadať až po podaní daňového priznania za nový subjekt v ďalšom roku. Niekde sa vyžadujú aj dve ukončené účtovné obdobia, vtedy si počkáte až dva roky.
3. Ako banky posudzujú príjem majiteľa s.r.o. oproti živnostníkovi?
Pri živnostníkoch banky najčastejšie vychádzajú z ich tržieb, z ktorých akceptujú 10 až 70 % v závislosti od banky a od predmetu podnikania. Ak posudzujú príjem zo základu dane, odpočítajú daň a rozpočítajú zvyšok na 12 mesiacov. Pri s.r.o. banky hodnotia príjem buď z tržieb, alebo zo zisku a zároveň zohľadňujú podiel spoločníka – pri menšom podiele akceptujú len časť tržieb či zisku.
4. Aké sú pravidlá pri akceptovaní príjmu z s.r.o. a líšia sa medzi jednotlivými bankami?
Každá banka má pri majiteľoch s.r.o. vlastné pravidlá. Niektoré príjem z obratu s.r.o. neakceptujú vôbec, iné podmienky postupne zlepšujú. Príjem môžu uznať zo zisku, dokonca niektoré banky aj v prípade, ak nie je vyplatený. Najčastejšie však vychádzajú z tržieb, pričom percento akceptovania je obvykle vyššie práve pri s.r.o. s nižšími tržbami.
5. Stačí, ak má s.r.o. históriu len niekoľko mesiacov?
Nie. Banky väčšinou vyžadujú, aby s.r.o. mala aspoň jedno uzavreté účtovné obdobie. Výnimočne postačí šesť mesiacov podnikania z predchádzajúceho roka, no najčastejšie je potrebný jeden ucelený rok a niekedy aj dva roky histórie.
6. Pomôže, ak podnikateľ vykonáva rovnakú činnosť ako predtým?
Nie. Kontinuita podnikania je užitočná, ale banka vyžaduje aj uzavreté účtovné obdobie, aby mohla posúdiť stabilitu príjmov. Aj keď vykonávate rovnakú činnosť a máte stálych klientov, banka nebude akceptovať váš príjem zo s.r.o. bez uzavretého daňového priznania.
7. Záleží aj na odvetví podnikania?
Áno. Banky vo všeobecnosti akceptujú príjmy z podnikania zo štandardných odvetví ekonomiky. Avšak preferujú stabilnejšie a hodnotnejšie odvetvia ako IT, zdravotníctvo alebo profesie ako sú notári, advokáti či architekti, ktorým často dokážu uznať vyššie percento z tržieb ako v iných odvetviach. Menej atraktívne sú rizikovejšie odvetvia ako gastronómia, stavebníctvo alebo umelecké činnosti s nepravidelnými príjmami. Segmenty podnikania ako kasína, erotický priemysel či kryptomeny banky obvykle neakceptujú vôbec.
8. Čo by mal podnikateľ urobiť pred zrušením živnosti?
Pred zmenou právnej formy by mal zvážiť konzultáciu s odborníkom, ktorý mu vysvetlí dopady tejto zmeny na možnosť získania hypotéky. Správne načasovanie môže ovplyvniť, či budete schopný získať hypotéku v požadovanom termíne alebo budete musieť čakať na uzavretie účtovného obdobia.
9. Aké chyby najčastejšie robia podnikatelia pri žiadosti o hypotéku?
Nielen podnikatelia, ale aj klienti s príjmami zo zamestnania, často podceňujú prípravnú fázu pri vybavovaní hypotéky. Porovnanie a výber správnej banky je kľúčový, pretože nie všetky banky akceptujú príjmy v rovnakej výške. Nesprávny výber banky môže viesť k nižšiemu úverovému limitu, čo môže mať vplyv na ďalšie kroky pri vybavovaní úveru. Preto je dôležité poradiť sa s odborníkom.
10. Prečo sa oplatí riešiť hypotéku cez finančného makléra?
Skúsený finančný sprostredkovateľ vám pomôže zmapovať možnosti a získať najlepšie podmienky. Dokáže správne vybrať banku a pripraviť všetky potrebné doklady tak, aby sa predišlo problémom pri schvaľovaní hypotéky. To vám umožní vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam a získať úver na bývanie s najlepšími možnými podmienkami a v optimálnom čase.
Ak predávate svoj byt a kupujete novú nehnuteľnosť, poradíme vám, ako zosúladiť termíny, hypotéku aj sťahovanie.
Detailnejší pohľad na to, ako banky posudzujú príjem
ŽIVNOSTNÍK (SZČO)
Banky posudzujú príjem dvomi spôsobmi:
1. Zo základu dane
(základ dane – zaplatená daň) / 12 = čistý mesačný príjem
2. Z obratu (tržieb) – častejší spôsob
Banka akceptuje len určité percento z ročných tržieb, spravidla od 10 % do 70 %, v závislosti od banky a predmetu podnikania.
PRÍKLAD: Živnostník s ročnými tržbami 36 000 € (sektor služieb):
- Banka A: 30 % z obratu → uzná príjem 900 € mesačne
- Banka B: 55 % z obratu → uzná príjem 1 650 € mesačne
Pri vyšších tržbách (napríklad 85 000 € ročne) môže niektorá banka akceptovať 40 % obratu (2 833 € mesačne), iná len 12 % (850 € mesačne).
MAJITEĽ S.R.O.
Pri s.r.o. môžu banky vychádzať:
- zo zisku – niekde len z vyplateného, inde aj z nevyplateného zisku po zdanení
- z obratu spoločnosti – každá banka akceptuje iné percento
- zohľadňuje sa aj vlastnícky podiel spoločníka
Aj tu platí, že každá banka má vlastné metodické pravidlá. Niektoré banky príjem z obratu s.r.o. neakceptujú vôbec, iné postupne podmienky zlepšujú.
Porovnáme a vybavíme vám tú najlepšiu hypotéku
Či už riešite hypotéku ako živnostník, majiteľ s.r.o. alebo ako zamestnanec, naši profesionálni makléri z FinGO.sk vám pomôžu zorientovať sa v ponuke bánk a vybrať to najlepšie riešenie, šité na mieru. Porovnajú vám aktuálne možnosti na trhu a prevedú vás celým procesom od prvého prepočtu až po podpis úverovej zmluvy.
Neváhajte sa na nás kedykoľvek obrátiť. Sme tu, aby sme vám pomohli urobiť správne finančné rozhodnutie.
