Hypotéky Osobné financie Pandémia

Ako podnikatelia dokladujú príjem pri hypotéke a čo ak je váš biznis dočasne ohrozený?

ohrozené podnikanie a hypotéka

Slovákov aktuálne trápi karanténa a koronavírus, no podnikatelia zároveň riešili aj svoje daňové priznania za zdaňovacie obdobie 2019. Dobrou správou je, že termín na podanie priznania a zaplatenie dane sa posúva do konca júna. Ak ste živnostník alebo s.r.o.-čkár a uvažujete nad hypotékou, mali by ste vedieť, že banka bude pri žiadosti skúmať aj vaše daňové priznanie a účtovné výkazy. Najmä od nich totiž závisí, či úver dostanete a v akej výške. Pozor! Ak koronavírus ohrozuje váš príjem, požiadajte o úver radšej skôr, ako vám prekazí plány.

Podnikatelia každoročne podávajú daňové priznanie v riadnej lehote do 31. marca alebo ak požiadajú o odklad, tak do 30. júna. V súvislosti s aktuálnou situáciou finančná správa oznámila, že lehota na podanie priznania a zaplatenie dane sa všetkým právnickým aj fyzickým osobám automaticky predĺži do 30. júna bez toho, aby to museli finančnej správe oznámiť. 

TIP: Posun daňového priznania sa týka všetkých daňovníkov. Viac informácií si môžete prečítať na webe finančnej správy.

V súvislosti s epidémiou hrozí, že sa mnohým ľuďom kvôli karanténe, OČR či zatvorenej prevádzke v najbližších mesiacoch znížia príjmy. Rovnako môžu byť ohrozené aj tržby živnostníkov či spoločníkov s.r.o. Ak sa bojíte, že vám neočakávaný výpadok príjmov prekazí vaše plány s bývaním, môžete požiadať o hypotéku aj skôr ako nájdete svoju vysnívanú nehnuteľnosť. Toto riešenie ponúkajú viaceré banky.

Živnostníkov a s.r.o. banky preverujú prísnejšie

Žiadateľov o hypotéku, ktorí v banke dokladujú príjem z podnikania, v posledných rokoch pribúda. V porovnaní so zamestnancami to majú podnikatelia o niečo komplikovanejšie, lebo ich schopnosť splácať úver banky preverujú oveľa prísnejšie. Zaujímajú sa o príjem, ale aj o dobu podnikania, druh podnikateľskej činnosti a spôsob účtovania

Daňové priznanie preto pri žiadosti o hypotéku zohráva významnú rolu. Väčšina bánk totiž najskôr skúma daňový základ podnikateľa, alebo sa pozerá na jeho obraty z daňového priznania. Banky majú pri posudzovaní príjmov podnikateľov rôzne pravidlá a akceptujú aj rôzne maximálne limity z obratov alebo percentá z tržieb. To znamená, že kým v jednej banke vám hypotéka bez problémov vyjde, v inej nemusí

TIP: Pre podnikateľa je ideálne riešiť hypotéku s finančným sprostredkovateľom. Ten vám vie hneď na prvom stretnutí odporučiť, v ktorej banke budete mať väčšiu šancu na úver a kde so žiadosťou pohoríte. Za jeho služby nič neplatíte. 

Hypotéka na stavbu domu

Hypotéku si “rezervujte” vopred

Nielen podnikatelia, ale aj zamestnanci by mali vedieť, že o hypotéku môžu požiadať aj vopred. Dokonca až pol roka predtým, ako nájdu svoju vysnívanú nehnuteľnosť a podpíšu kúpnu zmluvu. Toto riešenie môže byť vhodné najmä v súčasnosti, ak kvôli epidémii očakávate, že sa váš príjem môže v blízkej dobe dočasne zmeniť, prípadne ak plánujete meniť právnu formu (budete prechádzať zo živnosti na s.r.o.) či podnikateľskú činnosť.  

Ako to funguje?

  • niektoré banky vedia posúdiť vašu žiadosť o hypotéku vopred, aj keď ešte nemáte kúpnu zmluvu a znalecký posudok k nehnuteľnosti
  • banka v tomto prípade preverí len vašu bonitu a akceptáciu vášho príjmu
  • ak v banke “prejdete”, schváli vám úverový limit – teda vám povie, akú hypotéku vám na základe vášho príjmu vie poskytnúť
  • vystaví vám hypotekárny certifikát, resp. potvrdí schválený úverový limit, ktorý bude mať platnosť 3 až 6 mesiacov (v závislosti od banky) 
  • tento čas potom môžete využijete na to, aby ste si našli vhodnú nehnuteľnosť, až potom dodali podklady ako znalecký posudok, aby banka mohla doschvaľovať úver
  • v prípade, ak si v potrebnej lehote nenájdete vhodné bývanie, schválený certifikát alebo podpísaná zmluva na nešpecifikovanú nehnuteľnosť vás za určitých okolností nič nestojí

TIP: Vďaka tomuto riešeniu viete, s akou výškou hypotéky môžete počítať a podľa toho si môžete hľadať byt či dom v dostupnej cene. Vo FinGO.sk vám ponuky hypotéky na základe vášho príjmu preveríme aj online, nemusíte chodiť do banky. Žiadosť o úver podpíšete so svojim maklérom a ten sa o ďalšie záležitosti postará za vás. 

Pozor! Predschválený úver v podobe hypotekárneho certifikátu alebo podpísanej úverovej zmluvy bez špecifikácie nehnuteľnosti ešte neznamená garanciu celkového schválenia úveru! Banka má aj pri doschvaľovaní nárok overiť, či váš príjem naďalej plynie alebo či ste medzičasom nemali zaznamenané omeškania v úverovom registri. Preto sa o všetkých krokoch treba poradiť s finančným sprostredkovateľom.

Ako dlho musíte podnikať, ak chcete hypotéku

Ak žiada o hypotéku podnikateľ, základný rozdiel oproti zamestnancovi je v prvom rade v dĺžke doby vykonávania pracovnej činnosti. Je to preto, aby si banka mala ako overiť príjem klienta.

  • U zamestnanca pracujúceho na Slovensku v niektorých bankách stačí, aby zdokladoval svoj 3-mesačný príjem (ideálne 6 mesiacov). 
  • U živnostníka je ideálne, ak podnikanie trvá aspoň jedno ucelené zdaňovacie obdobie, väčšinou ide o jeden kalendárny rok. Sú však banky, ktoré akceptujú aj kratšiu dobu podnikania a uznajú aj 6 mesiacov za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. 
  • Pri spoločníkoch s.r.o. banky vyžadujú dobu podnikania min. 12 mesiacov, ideálne 2 roky. 

TIP: Pre banku je dôležitý aj predmet podnikania a to, aby živnostník aj s.r.o.-čka podnikala v rámci SR. Sú však aj výnimky a viaceré banky uznávajú aj príjem opatrovateliek v Rakúsku. Jedna banka napr. akceptuje aj živnosť v ČR.

  • O úver teda ako podnikateľ môžete požiadať až po podaní daňového priznania a zároveň musíte splniť minimálnu dobu podnikania, ktorá sa líši v závislosti od banky.
  • Zároveň platí, že hoci budete dokladovať výsledky podnikania za predchádzajúci kalendárny rok, vaše podnikanie musí trvať aj naďalej.
  • Kontinuálne podnikanie preukážete banke napr. výpismi z podnikateľského účtu či pokladničnými dokladmi alebo faktúrami. 

Aké príjmy banky akceptujú u podnikateľov

U zamestnanca je to pomerne jednoduché – banka vychádza z čistého príjmu, ktorý určí podľa výšky jeho výplat alebo z výpisov účtu. Ale u podnikateľov neplatí, že to, čo reálne fakturujú, sa rovná bankou akceptovateľnému čistému príjmu. Aké príjmy uzná banka živnostníkovi a aké spoločníkovi v s.r.o.? 

daňové priznanie

ŽIVNOSTNÍK

Sú dva spôsoby akceptácie príjmov živnostníkov – podľa daňového základu alebo ako percento z obratov. Niektoré banky akceptujú obidva výpočty a uplatnia ten, kde vám vyjde vyšší príjem. 

Ale pozor! Niektoré banky uznajú len prvý alebo len druhý spôsob výpočtu príjmu. Finančný sprostredkovateľ má o nastaveniach bánk prehľad a rád vám vyselektuje tie, ktoré vo vašom prípade pripadajú do úvahy.

  • v prvom prípade banka určí výšku príjmu podľa daňového základu ako rozdiel príjmov a výdavkov vo vašom daňovom priznaní po odrátaní dane
  • v druhom prípade ako čistý príjem uzná určité percento z obratu v daňovom priznaní – môže to byť od 10 % do 60 % v závislosti od banky
  • v oboch prípadoch potom sumu vydelí 12 mesiacmi a tak si vyráta váš čistý mesačný príjem 

PRÍKLAD: Ak by ste minulý rok fakturovali cca 2000 € mesačne, čiže za celé zdaňovacie obdobie by ste zarobili 24 000 € a v daňovom priznaní si uplatňujete paušálne výdavky, môžete dosiahnuť v banke tento akceptovateľný čistý mesačný príjem:

a) podľa obratov ako percento z príjmu – max. 1 200 €

b) podľa daňového základu – max. 800 €

a) Pokiaľ by sa vychádzalo z obratov, banka by vám mohla uznať 60 % z vašich príjmov. 

Výpočet: (24 000 x 0,60) / 12

Váš akceptovateľný  príjem by bol 1 200 € a tento spôsob výpočtu vychádza podstatne lepšie, ako keby ste dokladovali príjem cez daňový základ. 

b) Výpočet príjmu cez daňový základ závisí od výšky dane, ktorá vám vyjde v daňovom priznaní (základ dane – daň / 12). Základ dane tvorí rozdiel medzi príjmami a výdavkami, ktoré v tomto príklade počítame ako paušálne výdavky, t. j. 60 % z príjmov: (24 000 – 14 400) / 12 = 9 600 / 12 = 800 €.

Ak by aj vaša daň na úhradu bola nulová, vypočítaný čistý príjem bude max. 800 €.

Pozor! Ak by ste navštívili banku, ktorá akceptuje obvyklých 10 % z obratov, váš príjem by vyšiel len 200 eur. Preto je dôležité využiť služby nezávislého finančného sprostredkovateľa, ktorý spomedzi bánk vyberie možnosti, ktoré najlepšie vyhovujú vašej situácii.

TIP: Viaceré banky zvýhodňujú niektoré typy povolaní (napr. vybrané profesie ako napr. lekári, advokáti), ktorým uznajú vyššie % z obratov ako napríklad živnostníkom pracujúcim manuálne či v IT. 

Na čo dať pozor:

  • nemôžete vykazovať stratu z podnikania
  • nemôžete mať pozastavenú alebo už ukončenú živnosť
  • nemôžete mať podlžnosti voči štátnym inštitúciám (napr. v sociálnej a zdravotnej poisťovni, nedoplatky voči daňovému úradu

SPOLOČNÍK s.r.o.

  • banky uznajú príjem ako % z tržieb – väčšinou do výšky 10% z tržieb z prislúchajúceho podielu spoluvlastníka (v niektorých bankách je to aj 20 %)
  • výpočet je nasledovný: čistý mesačný príjem = príslušné % z tržieb s.r.o. / 12 x podiel spoločníka v s.r.o. v %

Na čo si dať pozor:

  • nemôžete mať záporný hospodársky výsledok ani záporné vlastné imanie
  • niektoré banky akceptujú len minimálnu stratu
  • ak ste spoločníkom vo firme len pár mesiacov, banka posudzuje uznanie príjmu individuálne
  • v niektorých bankách musíte vlastniť minimálne 50% podiel vo firme 

Ďalším spôsobom dokladovania príjmu z s.r.o. je vyplatený podiel na zisku.

  • v tomto prípade banka vychádza z daňového priznania za firmu a zo zápisnice z valného zhromaždenia (resp. rozhodnutia jediného spoločníka) o prerozdelení čistého zisku 
  • banky obvykle požadujú, aby vykázaný zisk bol aj prerozdelený a vyplatený

Pozor! Rovnako ako u živnostníkov, ani firma, z ktorej tržieb sa vychádza pri posudzovaní príjmu podnikateľa nemôže mať podlžnosti voči štátnym inštitúciám ako je sociálna a zdravotná poisťovňa, či daňový úrad. Zároveň z príjmových dokladov či výpisov z podnikateľského účtu (kreditné položky na účte) musí byť banke zjavné, že firma stále zarába a tržby jej plynú aj v čase medzi dokladovaným ukončeným zdaňovacím obdobím až do dátumu podania žiadosti. 

Sprostredkovateľ pozná úskalia a výhody každej banky

Dá sa povedať, že zamestnanci na trvalý pracovný pomer majú najväčšiu šancu na hypotéku, podnikatelia sú naopak pre banku najrizikovejší. Ich príjem môže kolísať podľa toho, ako sa im darí, v niektorých mesiacoch zarobia viac a v iných menej. Rizikoví sú aj z toho dôvodu, že môžu svoj oficiálny príjem ovplyvniť. 

Hoci sa snažíme ušetriť kde sa dá, optimalizácia daní pred žiadosťou o hypotéku nie je šťastné riešenie. Ak plánujete riešiť bývanie a podnikáte, poraďte sa čím skôr so sprostredkovateľom, ktorý vám všetko vysvetlí. FinGO.sk finanční makléri vedia, ako jednotlivé banky posudzujú rôzne typy príjmov z podnikania, čo všetko do príjmov zahŕňajú a v akej miere. Zároveň vám poradia, ako riešiť vašu situáciu, ak vám v blízkej dobe hrozí výpadok príjmu. 

Na stránke www.fingo.sk nájdete aj náš praktický porovnávač hypoték a s FinGO.sk maklérmi môžete komunikovať aj online. Nemusíte nikam chodiť, hypotéku pre vás nájdeme aj z pohodlia vášho domova. Zavolajte nám na číslo 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše údaje a my sa vám ozveme.

Mohlo by vás zaujímať