Fingo radí Hypotéky Reality

Odborník na realitný trh: Našťastie už nežijeme v divokých 90. rokoch

Kupujete alebo predávate nehnuteľnosť? Vyhnite sa zbytočným chybám, ktoré vás môžu pripraviť o nervy, čas aj peniaze. Odborník na reality Viktor Obtulovič z FinGO.sk opisuje situácie, ktoré kupujúcich a predávajúcich často frustrujú a celý proces len komplikujú. V rozhovore sa dozviete aj to, na čo dávať pozor pri podpisovaní rezervačnej a kúpnej zmluvy, prípadne či predávať byt cez jednu alebo viac realitných kancelárií. „Našťastie už nežijeme v divokých 90. rokoch, kedy sa diali rôzne podvody a špekulácie na strane realitiek,“ hovorí odborník.  

Aké najčastejšie chyby robia kupujúci, ktorí hľadajú byt či dom?

Kúpu bytu, domu alebo chalupy vždy sprevádzajú emócie spojené s predstavou o budúcom bývaní, žiaľ často na úkor rácia. Je dôležité, aby ste si ešte predtým ako začnete hľadať nehnuteľnosť, určili jej základné parametre podľa svojich reálnych potrieb, čiže hovoríme o lokalite, občianskej vybavenosti, dostupnosti do práce či do školy, dispozícii bytu či domu a podobne. Klienti však často zabúdajú, že veľmi dôležitou súčasťou celého tohto procesu je aj finančná príprava. Pri klamlivom predpoklade o svojich finančných možnostiach sa potom z kúpy nehnuteľnosti môže stať dlhý a frustrujúci proces, plný nesprávnych kompromisov. 

Čo presne tým myslíte?

Často sa stáva, že klient pri kúpe nehnuteľnosti formou hypotéky nemá dostatočnú znalosť o svojich finančných možnostiach a limitoch, čo celý proces spomalí. Predávajúci uprednostní kupujúceho, ktorý je na tento krok finančne aspoň “predpripravený” a absolvoval už napríklad úvodný skríning v banke. V praxi som sa stretol s prípadmi, kedy sa klienti domnievali, že si budú môcť zobrať hypotéku, ale neporadili sa s hypotekárnym špecialistom, ktorý by ich upozornil na to, že úver v požadovanej výške nedostanú.

Ako to skončilo?

Dopadlo to tak, že po niekoľkomesačných naťahovaniach prišli o rezervačný poplatok na nehnuteľnosť v sume niekoľkotisíc eur. Preto určite odporúčam stretnúť sa najskôr s finančným sprostredkovateľom, ktorý preverí vaše finančné limity. Ušetrí to nielen čas zmluvných strán, ale často aj peniaze a nervy. 

Na čo by ste ešte upozornili ľudí pri hľadaní najvhodnejšej nehnuteľnosti?

Ďalšia vec je “strach” zjednávať cenu. Aj keď je pravda, že v dnešnej dobe, kedy dopyt niekoľkonásobne prevyšuje nad ponukou, sa nehnuteľnosti v atraktívnych krajských mestách predávajú viacmenej samé, aj tak treba vyskúšať zjednávať kúpnu cenu s predávajúcim. Ak je predávajúci ochotný, pri menších bytoch zväčša dovolí len malé vyjednávanie o cene, ale pri väčších, drahších nehnuteľnostiach môžete ušetriť aj niekoľko tisíc eur, ktoré môžete použiť napríklad na prerábku kuchyne.

Určite vám môže pomôcť, ak sa ešte predtým ako sa vrhnete do hľadania nehnuteľnosti, spojíte pri tvorbe vašej predstavy o budúcom bývaní s finančným alebo realitným maklérom. Celkový proces kúpy nehnuteľností to môže výrazne zjednodušiť a urýchliť. 

Fingo výpočet hypotéky kalkulačka

Robia chyby aj klienti, ktorí predávajú nehnuteľnosť? Ktoré sú najčastejšie?

Treba rozlišovať, či ide o súkromnú osobu, ktorá nehnuteľnosť predáva po vlastnej osi ako súkromný inzerent alebo ide o realitnú kanceláriu, ktorá celý proces predaja sprocesuje. Ak ide o predávajúceho – súkromnú osobu, ktorý nemá s predajom nehnuteľnosti skúsenosti a neurobí si kvalitný prieskum trhu, tak sa môže stať, že cenu zle odhadne a buď ju „ustrelí“ alebo naopak, predá ju za menej ako mohol dostať.

Ako sa tomu vyhnúť? 

Skúsená realitná kancelária ako garant celej transakcie, ktorá robí s nehnuteľnosťami na pravidelnej báze, by mala vedieť klienta vždy usmerniť a správne určiť transakčnú cenu nehnuteľnosti. Klienti však často podceňujú prácu realitných maklérov, ktorí proces predaja nehnuteľnosti výrazne zjednodušujú, zároveň robia tento proces bezpečnejším, pohodlnejším a transparentným. Vo výsledku klient takouto spoluprácou ušetrí nielen finančné prostriedky, ale aj čas, ktorý môže venovať svojej rodine alebo práci. 

Čo by ste poradili ľuďom pri výbere vhodnej realitnej kancelárie?

Treba mať na pamäti, že reality sú referenčný biznis. Častokrát je dobrá referencia od klienta viac ako platené reklamy, billboardy a sociálne siete. Určite odporúčam vypočuť si referencie svojich známych, ktorí predávali nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie a ak boli spokojní, využiť služby tejto realitky. Zároveň si treba uvedomiť, že spolupráca s realitnou kanceláriou je determinovaná dôverou. Realitné kancelárie si tento fakt uvedomujú a vo väčšine prípadov na tom majú postavený svoj brand promise. Takže ak nepoznáte vo svojom okolí realitného makléra alebo vám vaši známi nevedia poskytnúť referenciu, urobte si prieskum vo vašom okolí. 

TIP: Ak chcete vedieť, ako si zvýšiť šance pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti, prečítajte si aj tento blog nášho odborníka.

Ako si tento prieskum urobí laik? Čo všetko si má všímať? 

Všímajte si dôležité parametre, ktoré napovedia o schopnostiach danej realitky. Medzi rozhodujúce atribúty patrí história kancelárie, počet maklérov, referencie od klientov, počet nabratých nehnuteľností, členstvo v stavovských organizáciách ako je napríklad Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska. Samotnou kategóriou sú sieťové, resp. franšízové kancelárie, ktoré si dlhodobo zakladajú na reputácii značky a vedia, že to je ich najvyššia pridaná hodnota. V dnešnej dobe takmer každá realitná kancelária ponúka nacenenie nehnuteľnosti zdarma a pritom to neznamená, že musíte ich služby využiť aj pri predaji.

Pri rozhodovaní je takisto pre mnohých klientov dôležitá aj výška provízie pre realitnú kanceláriu. V dnešnej dobe sa provízia v Bratislave pri väčších realitkách pohybuje v rozmedzí od 2 až do 5 % z transakčnej sumy nehnuteľnosti. 

Čo všetko by mal klient za túto províziu dostať?

Za províziu dostanete vo všetkých kvalitných realitných kanceláriách veľmi podobné služby. Zahŕňajú marketing, právne služby a služby realitného makléra, ktorý za klienta rieši všetko od obhliadok nehnuteľnosti cez zavkladovanie zmlúv na katastri až po spísanie protokolu o odovzdaní nehnuteľnosti. Skúsené kancelárie dbajú na kvalitnú prezentáciu nehnuteľnosti pomocou homestagingu, používajú profesionálneho fotografa a podobne, čo zvyšuje pravdepodobnosť rýchlejšieho predaja nehnuteľnosti, keďže ľudia na kvalitné fotografie a prezentáciu nehnuteľnosti pozitívne reagujú.

Ako sa vyhnúť možným podvodom či špekuláciám zo strany realitky?

Našťastie už nežijeme v divokých 90. rokoch, kedy sa diali rôzne podvody a špekulácie na strane realitiek a realitných maklérov, kvôli čomu sú až dodnes často dôvodom vysokej nedôvery v realitné kancelárie. Aj v dnešnej dobe sa možno občas vyskytne nejaká „kuleha“, na ktorú v konečnom dôsledku dopláca celá realitná obec, ale zväčša je to len pri menších kanceláriách, ktoré si bohužiaľ ťažkú hlavu z negatívnych recenzií nerobia. No treba si uvedomiť, že negatívne referencie a recenzie sa v čase popularity sociálnych sietí šíria rýchlosťou blesku, preto by si žiadna renomovaná kancelária nevzala na vlastné triko akýkoľvek prešľap, ktorý by jej brand poškodil. 

Môže mať výška provízie nejaký strop? 

Čo sa týka výšky provízií, tá nie je pri realitných kanceláriách na Slovensku regulovaná. V praxi to znamená, že ak by sa zmluvné strany dohodli hoci aj na 10 %-nej provízii, tak to bude 10 %. Aj preto je dôležité poradiť sa o výške provízie s viacerými skúsenými maklérmi. V Bratislave je pri vysoko nastavených cenách nehnuteľností priemerná zdravá odmena pre realitné kancelárie na úrovni 2 – 3% z transakčnej sumy, čiže zo sumy, za ktorú sa nehnuteľnosť predá.

Čo okrem provízie si predávajúci ešte dohaduje s realitnou kanceláriou? 

Pri tzv. nábore nehnuteľnosti je dôležité špecifikovať si hlavné atribúty sprostredkovateľskej zmluvy, čiže zmluvy medzi predávajúcim a realitnou kanceláriou. V zmluve býva okrem iného uvedená cena nehnuteľnosti, výška provízie ako aj doba, na ktorú poskytujete realitnému maklérovi mandát na zabezpečenie realitnej služby a všetky aktivity spojené s predajom nehnuteľnosti. Býva dobrým zvykom, že odmena za túto službu, čiže provízia je určená percentuálne a spravidla sa rovná výške rezervačnej zálohy. Táto provízia by už zároveň mala byť zahrnutá v inzerovanej cene.

Je ešte niečo, na čo si dávať zvlášť pozor? 

To, na čo by si mal klient dávať pozor, sú aj zmeny v procese predaja. Ak sa z nejakých dôvodov upravuje cena, doba mandátu alebo provízia, pre ochranu klienta aj makléra je nevyhnutné dodatkovať pôvodnú sprostredkovateľskú zmluvu. 

Koľko realitných kancelárií je vlastne dobré osloviť, ak predávam byt či dom? Alebo stačí jedna?

V prípade, ak nemáte žiadnu referenciu na skúseného realitného makléra alebo realitnú kanceláriu, odporúčam si urobiť prieskum pred samotným predajom nehnuteľnosti. Oslovil by som aspoň 2 – 3 realitné kancelárie na základe recenzií, odbornosti, sympatií a provízie a následne sa rozhodnete, s ktorou sa pustíte do spolupráce. Väčšina realitných kancelárií bude tlačiť klienta do podpisu exkluzívnej zmluvy, čo však môže byť dvojsečná zbraň v prípade, že by ste nemali šťastie a vybrali by ste si nesprávnu realitku. 

Ako to myslíte? 

Ak kancelária postupuje v najlepšom záujme klienta, tak exkluzívna zmluva má zmysel. Ale ak by realitka obhajovala len svoje záujmy a chcela by napríklad predať váš byt za nižšiu cenu len aby ju predala čo najrýchlejšie, máte problém. Na druhej strane, často sa stáva aj to, že si klient vyberie viacero realitných kancelárií, aj 5 či 6, ktorým dá ponuku neexkluzívne a tie len kopírujú inzerciu na svoje weby. Tento krok tiež neodporúčam, nakoľko to môže pôsobiť nedôveryhodne v očiach potencionálneho kupujúceho. V prípade, ak sa rozhodnete pre predaj cez viac ako jednu realitku, rozhodol by som sa najviac pre 2 kvalitné kancelárie, ktoré sa budú o vašu realitnú ponuku starať.

Je nejaký rozdiel, čo treba zohľadňovať pri kúpe rezidenčnej nehnuteľnosti a pri obchodnom priestore?

Samozrejme, je to rozdiel. Rezidenciu kupujeme na uspokojenie našej vlastnej potreby bývania, bezpečia a do rozhodovacieho procesu preto vstupujú viac emócie ako rácio. Pri komerčných nehnuteľnostiach kupujeme biznis case, čiže rozhodovanie je ovplyvnené účelom podnikania a biznis modelom, pre ktorý danú nehnuteľnosť obstarávame. Preto pri rezidenčných nehnuteľnostiach klienti vo väčšej miere zohľadňujú najmä kvalitnú občiansku vybavenosť, školy, škôlky a podobne. Naopak, pri biznis priestore občianska vybavenosť nie je taká dôležitá.

Ale čo sa týka napríklad prenájmu nehnuteľností, pri byte je to likvidnejšie a nájomcu zväčša nájdete rýchlejšie ako v prípade obchodného priestoru, kde do parametrov prenájmu vstupuje viacero komplexných faktorov.

A čo riziká? 

Čo sa týka prípadných rizík, pri kúpe či už rezidenčnej nehnuteľnosti a takisto aj obchodného priestoru je dobré nechať si skontrolovať kúpne zmluvy právnikom, aby ste sa vyhli problémom spojených s prevodom vlastníckeho práva. Ak si túto povinnosť splníte, nemali by ste sa dostať do rizika.

Ak už človek podpisuje rezervačnú zmluvu, čo by ste mu poradili?

Rezervačná zmluva je akýmsi medzikrokom v samotnom procese predaja. Pri tomto kroku by mal byť kupujúci predstavený predávajúcemu za účasti realitnej kancelárie v prípade ak realitka nemá plnú moc na podpis tejto zmluvy za predávajúceho. Z hľadiska bezpečnosti je rozumnejšie, aby táto zmluva bola trojstrannou dohodou s jasne vymedzenými zodpovednosťami jednotlivých strán – predávajúceho, kupujúceho aj realitnej kancelárie. A takisto je dôležité, že obsahuje aj sankcie, keby nedošlo k podpisu kúpnej zmluvy či už zo strany predávajúceho alebo kupujúceho.

Čo ešte rezervačná zmluva definuje? 

Rezervačná zmluva takisto definuje časové obdobie, počas ktorého kupujúci okrem iného zaisťuje financovanie predmetu kúpnej zmluvy, teda jednoducho povedané – dokedy musíte predávajúcemu zaplatiť. Preto upozorňujem, aby kupujúci pred podpisom rezervačnej zmluvy mal tieto otázky vyriešené. Ako som spomínal v úvode, aby mal v banke predbežne preverené, či dostane úver v požadovanej výške. Lebo ak hypotéku nedostane, zbytočne sa vystavuje sankciám, ktoré vyplývajú z rezervačnej zmluvy a príde o rezervačný poplatok vo výške pár tisíc eur.

Ak sa už rozhodneme pre konkrétnu nehnuteľnosť, na čo dať pozor v kúpnej zmluve?

Z právneho hľadiska je nutné skontrolovať, či nehnuteľnosť kupujete od skutočného majiteľa, či je nehnuteľnosť bez tiarch, bremien alebo iných obmedzení. Neuškodí preskúmať ani termín nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúceho, čo je vlastne aj súčasťou znaleckého posudku nehnuteľnosti. V prípade rodinného domu je nutné preskúmať aj stav pozemku – napríklad či nad pozemkom, popri alebo pod pozemkom nevedú v nejakej časti siete, ktoré by vás mohli v budúcnosti pri užívaní alebo prípadnej rekonštrukcii domu obmedziť. Odporúčam sa zaujímať aj o okolie, o pripravované zmeny v okolí nehnuteľnosti, dostupnosť občianskej vybavenosti.

dvojica pri počítači so zmluvou v ruke

Prečo je to dôležité?

Toto všetko bude aj do budúcna vplývať na hodnotu vašej kupovanej nehnuteľnosti a kvalitu bývania. Takisto vyplňte Protokol o prevzatí bytu. Tento doklad je dôležitým podkladom na prepis energií, preto je veľmi dôležité, aby bol stav jednotlivých meračov zapísaný ku dňu odovzdania bytu.

Keby sme nehnuteľnosť kupovali bez realitky, komu nechať skontrolovať zmluvy?

Keďže kúpa nehnuteľností je pre bežných ľudí proces, ktorý robia 1- alebo 2-krát za život, určite je dobré nechať si skontrolovať kúpne zmluvy právnikom. Radšej zaplatiť pár stoviek eur navyše, aby ste sa vyhli prípadnej špekulácii zo strany predávajúceho. Takisto je dôležité pred kúpou vidieť List vlastníctva, z ktorého viete vyčítať spomínané parametre ako je vlastnícke právo, či zmluvu podpisujete s jedným predávajúcim alebo sú viacerí, či sú tam záložné práva a ak áno kedy budú vysporiadané, prípadne plomby alebo či sa správne prevádzajú všetky parcely, ktoré k nehnuteľnosti prislúchajú. Toto všetko by mal mať právnik v malíčku a na možné úskalia a komplikácie vás upozorní.

Na čo všetko by mali klienti myslieť ešte pred žiadosťou o hypotéku?

Ak plánujete požiadať o hypotéku, mali by ste mať stabilný, zdokladovateľný príjem. Aby ste svoje šance zvýšili, môžete urobiť viacero krokov, napríklad sa zbaviť kreditnej karty alebo zlúčiť viaceré menšie úvery do jedného, nech vám z vášho príjmu po odrátaní iných splátok vyjde vyššia hypotéka. Takisto sa môžete poradiť s rodinou, či by ste nemohli dočasne ručiť napríklad rodičovským bytom či domom. Ak sa obrátite na hypotekárneho špecialistu, ten vám všetko vysvetlí a poradí, ako si v banke zvýšiť rating.

Prečo sa ešte oplatí spojiť s maklérom?

Skúsený finančný sprostredkovateľ vám aj v závislosti od typu vášho príjmu odporučí, ktorá banka vo vašom prípade najlepšie prichádza do úvahy a môže vám poskytnúť najvýhodnejšie podmienky. Naozaj je dôležité na hypotéku sa dobre pripraviť a nevkročiť len do jednej banky, napríklad kde využívate bežný účet. Rovnako treba vopred myslieť aj na to, akým spôsobom dofinancujete hypotéku, ktorú vám obvykle banka poskytne len do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Aj tam je možností viac.

Čiže tým človek ušetrí čas aj peniaze?

Ako som vysvetlil v úvode, ak neviete, koľko peňazí vám banka požičia, zbytočne stratíte čas obhliadkami lokalít a nehnuteľností, ktoré si vlastne nemôžete finančne dovoliť. Ale môže ísť samozrejme aj o opačný scenár – niekedy ľudia s vybratou nehnuteľnosťou až v banke zistia, že mohli získať aj vyšší úver ako predpokladali. Keby to vedeli vopred, tak sa mohli obzerať aj po väčšom byte či dome so záhradou, alebo po atraktívnejšej lokalite a podobne. Vždy je dobré urobiť si prieskum úverových možností vo viacerých bankách a dnes je naozaj bežné, že sa v tejto otázke ľudia radšej spoľahnú na finančného makléra.

Podmienky v bankách sa líšia a bežný človek ani nemá šancu sám zistiť, kde získa najvýhodnejšiu hypotéku. Nie je nič nezvyčajné, ak vám v jednej banke schvália inú výšku úveru ako v inej, pričom môže ísť naozaj o veľké rozdiely.

TIP: Skúsený sprostredkovateľ vám ponuky v rôznych bankách porovná rýchlejšie a vy sa potom môžete pustiť do hľadania nehnuteľnosti na základe vašich predstáv aj finančných možností. Zavolajte nám do FinGO.sk na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte kontakt vo formulári nižšie a my sa vám ozveme.

     

    Kategórie

    Banky na Slovensku Cestovné poistenie Finančné správy Fingo radí Fingopédia Hypotéky Investície Napísali o nás Neživotné poistenie Novinky Fingo Osobné financie Pandémia Podnikateľské úvery Poistenie auta Poistenie majetku Reality Život vo FinGO.sk Životné poistenie

    Mohlo by vás zaujímať

    Najčítanejšie články

    Najnovšie články