Hypotéky Pandémia

Refinancovanie hypotéky je v kurze! Ako si znížiť úrok?

ako ušetriť

Financovali ste v posledných rokoch svoje bývanie? Viete o tom, že len v priebehu minulého roka klesli priemerné úrokové sadzby na hypotékach takmer o polovicu? Je čas, aby ste sa pozreli na podmienky svojho úveru a zamysleli sa nad refinancovaním. Pandémia mnohým otvorila oči a v oblasti rodinných financií ukázala možnosti, na čom všetkom by mohli ľudia ušetriť. So skúseným finančným sprostredkovateľom sa vám to určite podarí.

Podľa štatistík väčšina klientov na trhu spláca hypotéky s dvojnásobnými úrokovými sadzbami oproti aktuálnym úrokom, ktoré v súčasnosti poskytujú banky na nových úveroch. Refinancovanie je teda pre mnohých cesta ako ušetriť a na rozdiel od odkladu splátok nejde len o krátkodobé riešenie. Hoci banky počas pandémie poskytujú nové aj refinančné úvery obozretnejšie, stále môžete získať na úvere aj úroky od 0,5 %.

Ak teda splácate hypotéku s oveľa vyšším úrokom, aj vy by ste mali ísť do refinancovania, a to čím skôr. Výrazne si tak znížite mesačnú splátku a celkové preplatenie hypotéky. Môžete takto ušetriť aj tisícky eur, alebo si zabezpečiť nemennú mesačnú splátku pokojne aj na ďalších 10 rokov.

PRÍKLAD: Rozdiel v splátke pri hypotéke 100 000 eur, ktorá bola poskytnutá 2 roky dozadu, môže byť aj viac ako 40 eur mesačne. Celková možná úspora na celom preplatení úveru môže dosiahnuť až 14 000 eur a z týchto ušetrených peňazí by ste si  mohli postupne vytvoriť nevyhnutnú rezervu na prípadné výpadky príjmov alebo mimoriadne výdavky. Čo vy na to? 

Každý chce získať výhodnejšie podmienky

Ak chcete získať lepšie podmienky na svojej existujúcej hypotéke, základná rada znie – obráťte sa na skúseného finančného sprostredkovateľa. Ten vám vie už pri prvom stretnutí poradiť, či sa váš úver oplatí refinancovať, za akých podmienok, akú fixáciu zvoliť a ako pri tom postupovať. 

FinGO.sk finanční sprostredkovatelia majú s refinancovaním hypoték dlhoročné skúsenosti. Nájdete nás v každom okrese na Slovensku, stačí ak nám zavoláte na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše údaje a my sa vám ozveme.  

  • Obvykle maklér osloví najskôr vašu vlastnú banku a skúsi vám pomôcť vyjednať lepší úrok na pôvodnom úvere
  • Každá banka je v tomto iná. Niektoré „pustia“ svojich klientov ľahko, iné sa o nich naopak „pobijú“, hlavne ak títo klienti v banke aktívne využívajú aj ďalšie produkty a služby. 
  • Finančný sprostredkovateľ pozná špecifiká jednotlivých bánk a poradí, či sa oplatí vyjednávať so svojou bankou alebo sa rovno poobzerať po inej. 
  • Preto namiesto toho, aby ste začali refinancovanie hypotéky riešiť sami, radšej si s ním sadnite a ušetríte množstvo času. 

Banka zisťuje výšku príjmu len ak si chcete navýšiť úver

Pri refinancovaní hypotéky nová banka väčšinou nezisťuje výšku vášho príjmu, len sa zaujíma o jeho existenciu. Štandardne ide len o overenie, či ste zamestnaný alebo podnikáte a v akom odvetví. Podstatná je dostatočne dlhá doba splácania pôvodnej hypotéky a to, či ste ju doposiaľ splácali riadne a včas.  

Pozor! V čase pandémie však niektoré banky zjednodušené overovanie príjmu dočasne obmedzili z dôvodu zvýšeného rizika niektorých žiadateľov o úver. Ide najmä o ľudí, ktorí dočasne prišli o prácu alebo časť svojho príjmu. Aj v tejto oblasti vám najlepšie poradia skúsení finanční sprostredkovatelia, ktorí majú o obmedzeniach v jednotlivých bankách dobrý prehľad.

TIP: Overovaniu výšky príjmu sa väčšinou vyhnete len ak budete refinancovať úver bez navýšenia a nová splátka bude nižšia ako vaša pôvodná splátka. 

voľné peniaze

Ale keby ste chceli pri refinancovaní požiadať aj o navýšenie hypotéky (čo mnohí klienti využívajú), vtedy už banke musíte preukázať, že vyšší úver dokážete splácať. Ak je napríklad zostatok vášho úveru 47 000 eur, ale pri refinancovaní si ho chcete navýšiť na 55 000 eur, banka si už preverí, či výška vášho príjmu bude postačovať na splácanie vyššieho úveru. 

Ak by sa vám predsa len zišli peniaze navyše, aj keď neviete zdokladovať svoj príjem, môžete refinančný úver navýšiť, avšak maximálne o 5 %, resp. 2 000 eur (platí nižšia z týchto hodnôt). Takáto suma navýšenia je povolená aj bez dokladovania výšky príjmu.

Príklad na refinancovanie vo výročí fixácie po 3 rokoch – pôvodná hypotéka 50 000 € na 30 rokov  

Príklad zároveň ukazuje možnosť refinancovania hypotéky bez overovania výšky príjmu. Klient musí byť zamestnaný alebo podnikať, ale nedokladuje banke výšku mesačného príjmu. Môže teda požiadať o navýšenie úveru max. o 5 % (resp. max. 2 000 eur)  zo zostatku pôvodného úveru. Klient v tomto príklade využije pôvodný znalecký posudok a v rámci nákladov zaplatí poplatok za kataster kvôli novým záložným zmluvám.

Parametre hypotéky Pôvodná hypotéka  Nová hypotéka s navýšením o 2 000 €
Zostatok úveru / Výška nového úveru 46 125 € 48 125 €
Zostávajúca splatnosť /Splatnosť úveru 27 rokov 27 rokov
Úroková sadzba 1,8 % 1 %
Náklady na refinancovanie 66 € za kataster
Mesačná splátka 179,85 € 169,55 €
Celkové preplatenie úveru 14 746 € 6 809 €

Klient získal 2000 eur navyše, na mesačnej splátke ušetrí 10,30 eur a celkovo úver preplatí o takmer 7 937 eur menej. 

Refinancovanie sa oplatí aj mimo výročia fixácie

Od refinancovania hypotéky vás vôbec nemusí odradiť to, že sa práve nekončí fixácia vašej hypotéky. Aj keby ste si úver brali len pred 2 rokmi a do konca fixácie úveru vám ostáva rok či dva, môže sa vám to oplatiť. Náklady na prenos hypotéky do inej banky sú zanedbateľné prípadne žiadne.Ako je to možné?

  • Niektoré banky stále  novým klientom preplácajú poplatok na predčasné splatenie ich pôvodného úveru. 
  • Okrem toho pri refinancovaní často môžete využiť aj pôvodný znalecký posudok alebo interné ohodnotenie nehnuteľnosti bankou.
  • Náklady spojené s prenosom úveru do inej banky sú dnes naozaj minimálne alebo dokonca žiadne, preto je refinancovanie veľmi zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. 

lacnejšia hypotéka

TIP: Obvykle sa refinancovanie hypotéky odporúča, ak je rozdiel medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou okolo 0,5 %. Teda ak je váš úrok napríklad 1,5 %, nový by mal byť maximálne 1,0 %, alebo nižší. No ak vám nová banka preplatí poplatok za predčasné splatenie starej hypotéky, efekt úspory môže byť značný aj pri menšom rozdieli v úroku. 

Príklad refinancovania mimo výročia fixácie po 2 rokoch – pôvodná hypotéka 100 000 € na 30 rokov

Príklad opäť ukazuje možnosť refinancovania hypotéky bez overovania výšky príjmu. Klient musí byť zamestnaný alebo podnikať, ale nedokladuje banke výšku mesačného príjmu. Môže teda požiadať o navýšenie úveru max. o 5 % (resp. max. 2 000 eur)  zo zostatku pôvodného úveru. Klient v tomto príklade využije pôvodný znalecký posudok a v rámci nákladov zaplatí poplatok za kataster kvôli novým záložným zmluvám.

Parametre hypotéky Pôvodná hypotéka  Nová hypotéka s navýšením o 2 000 €
Zostatok úveru / Výška nového úveru 94 640 € 96 640 €
Zostávajúca splatnosť /Splatnosť úveru 28 rokov 28 rokov
Úroková sadzba 1,5 % 0,6 %
Náklady na refinancovanie 66 € za kataster
Poplatok za predčasné splatenie 946 € preplatený novou bankou
Mesačná splátka 345,12 € 312,52 €
Celkové preplatenie úveru 24 243 € 8 370 €

Klient získal 2000 eur, na mesačnej splátke ušetrí 32,60 eur a celkovo úver preplatí o 15 873 eur menej.

Výška úrokovej sadzby však nie je všetko…

Výraznú úsporu refinancovaním získate aj vtedy, ak na svojej existujúcej hypotéke máte kvôli zľave z úrokovej sadzby naviazané ďalšie služby, ktoré musíte platiť a sú zbytočne drahé, prípadne ich ani nepotrebujete. 

V mnohých prípadoch majú klienti úrok podmienený napríklad poistením úveru, ktoré pre nich predstavuje náklad navyše a pritom častokrát majú aj inú životnú poistku s dostatočným krytím. Niekedy si dokonca bankopoistenie k úveru platia aj klienti, ktorí z dôvodu zdravotného stavu ani nemôžu mať plnenie z poisťovne, takže toto poistenie je pre nich nevýhodné. 

TIP: Naši FinGO.sk špecialisti vám okrem výhodnosti refinancovania zhodnotia aj to, či je vaše aktuálne zabezpečenie schopnosti splácať úver adekvátne vašim výdavkom a či ho máte nastavené za rozumnú cenu.

Trendom sú aj dlhodobé fixácie úrokov

Dôvodom pre refinancovanie nemusí byť len nižší úrok, ale aj zabezpečenie dlhšej fixácie, ktorá sa vám postará o nemennú splátku. Viaceré banky totiž začali minulý rok na hypotékach ponúkať aj dlhodobé fixácie na 10 rokov. V porovnaní s bežnými 3- alebo 5-ročnými fixáciami sú síce spojené s vyššími úrokovými sadzbami, ale aj napriek tomu sú aj tieto úroky veľmi atraktívne. 

Príklad: Ak dnes máte na svojej hypotéke úrok okolo 1,29 %, pravdepodobne vám fixácia skončí o 3 či 4 roky.  Dnes si viete zabezpečiť rovnakú splátku s viazanosťou na ďalších 10 rokov. Pri úvere na 30 rokov si tak mesačnú splátku zastabilizujete až na tretinu splatnosti úveru. To by nebolo zlé. 

Takáto istota nemennej splátky určite poteší každého, ale veľmi pomôže napríklad aj klientom, ktorí sú s príjmami na doraz a zvýšenie úroku napríklad po 3 rokoch, kedy by sa im skončila ich súčasná fixácia, by mohlo ohroziť ich rodinný rozpočet. Nikto nevie, kam sa budú úrokové sadzby uberať. Pravdepodobne opäť pôjdu hore. Pre taký prípad by bola 10-ročná fixácia skvelou voľbou. 

refinancovanie hypoteky

Na záver zhrnieme 4 dôvody, kedy má refinancovanie zmysel

  1. Prvý a najčastejší dôvod refinancovania hypotéky je ten, ak vďaka nemu ušetríte na mesačnej splátke a celkovom preplatení úveru. Cieľom refinancovania je v tomto prípade nahradiť úver lacnejším, pričom ide doslova o tisícky eur.
  2. Pri súčasných nízkych úrokových sadzbách je ďalším zaujímavým efektom aj možnosť zafixovať si na novom úvere nízky úrok na výrazne dlhšiu dobu, ako ste to mali nastavené doteraz. Mnohé banky v súčasnosti ponúkajú 10-ročné fixácie, ktoré sú tiež výhodné 
  3. Aby sme nezabudli, veľmi obľúbené u klientov je aj povolené navýšenie úveru (bez overovania výšky príjmu max. o 5 %, resp. 2 000 €), pri ktorom okrem výhodnejších podmienok môžete získať pár stoviek eur navyše.
  4. Refinancovanie je výhodné aj v prípade, ak okrem hypotéky splácate viacero druhov úverov, napr. stavebný úver, rôzne pôžičky, úverové karty a podobne. Vďaka konsolidácii, čiže spojeniu úverov do jednej hypotéky môžete tieto úvery nahradiť jediným úverom s výrazne nižšou splátkou. 

TIP: V tomto prípade je dôležité, aby hodnota založenej nehnuteľnosti postačovala na pokrytie zostatkov všetkých úverov. Klienti takto vedia ušetriť aj viac ako polovicu sumy svojich pôvodných úverových splátok a takto ušetrené peniaze sa vám v rozpočte určite zídu. Môžete ich investovať na sporenie pre deti a pod.

Príklad na refinancovanie viacerých úverov – konsolidácia

Príklad ukazuje možnosť zlúčenia 3 rôznych úverov, ktoré klient spláca:

  • Hypotéka v pôvodnej výške 50 000€ poskytnutá na 30 rokov s úrokom 1,8 % a splátkou 179,85 € – splatenie po 2 rokoch
  • Spotrebný úver v pôvodnej výške 25 000 € poskytnutý na 8 rokov s úrokom 6,9 % a splátkou 339,60 € – splatenie po 1 roku
  • Pôžička nebankovej spoločnosti vo výške 3 000 € poskytnutá na 4 roky s úrokom 14,9 % a splátkou 83,34 € – splatenie po 3 rokoch

Klient v príklade využil pôvodný znalecký posudok, platí len za vklad do katastra 66 € a nechce nový úver navýšiť.

Parametre úveru Pôvodné úvery  Nová hypotéka bez navýšenia
Zostatok úveru / Výška nového úveru 70 938 € 70 938 €
Zostávajúca splatnosť /Splatnosť úveru popísané v úvode 28 rokov
Úroková sadzba popísané v úvode 1 %
Poplatok za predčasné splatenie 700 € (474 € za  splatenie hypotéky + 226 € za splatenie pôžičky) nová banka preplatí 474 €
Náklady na refinancovanie 292 € (66 € za kataster + poplatok za splatenie pôžičky 226 €)  
Mesačná splátka 602,79  € 242,15 €
Celkové preplatenie  23 348 € 10 424 €

Klient ušetrí na mesačnej splátke 360,64 eur a celkovo na úveroch preplatí o 12 924 eur menej. 

Neplaťte viac, keď nemusíte

Ako vidieť aj na príkladoch, refinancovať hypotéku sa v súčasnosti naozaj oplatí. Postup je celkom jednoduchý a rýchly, najdôležitejšie je urobiť prvý krok a odhodlať sa k tomu. 

Keby ste si neboli istí, či sa oplatí zmeniť úrok na vašom úvere, poraďte sa s FinGO.sk finančným sprostredkovateľom, ktorý vám vašu hypotéku skontroluje nezávisle a bezplatne. Následne vám poradí, čo ďalej. Neplaťte za svoju hypotéku viac, keď nemusíte!

Mohlo by vás zaujímať