Hypotéky Osobné financie

Zvažujete novú hypotéku? Od januára je to ťažšie

Aktualizované 1.1.2020:

Cesta k hypotéke sa pre mnohých ľudí opäť komplikuje. Dôvodom je prísnejšie posudzovanie klientov v bankách, ktoré od 1. januára nariadila Národná banka Slovenska (NBS). Novým žiadateľom o úver bude musieť zostať popri splácaní úverov väčšia finančná rezerva, čo môže spôsobiť, že im banka schváli nižší úver ako plánovali. Pri hľadaní bývania sa tak budú musieť uskromniť, ísť do menšieho bytu alebo loviť po nehnuteľnostiach v odľahlejších lokalitách. Prečítajte si, koho sa dotknú nové obmedzenia hypoték v roku 2020. Ak patríte k ohrozeným klientom aj vy, skúsený finančný sprostredkovateľ vám pomôže získať bezpečne vaše vysnívané bývanie.

Predstavte si, že zarábate 1 000 eur v čistom. Kupujete 3-izbový byt a banka by vám ešte v decembri schválila hypotéku vo výške 120 000 eur. Skvelé! Takmer otvoríte šampanské… Ale kvôli novým opatreniam od januára vyzerá tento scenár inak. Banka už posudzuje vaše výdavky voči príjmu prísnejšie, aby vám ostala väčšia finančná rezerva. A tak vám namiesto úveru vo výške 120 000 eur poskytne len 70 000 eur. Čo teraz? Na 3-izbák zabudnete a začnete sa obzerať po 1-izbáku, alebo s odretými ušami aspoň po malom a staršom 2-izbáku. A možno radšej ostanete bývať v podnájme či u rodičov a šampanské odložíte do pivnice. Prečo je to tak?

Slováci sa rekordne zadlžujú, štvrtina je „na hrane“

Je pravda, že Slováci sa v posledných mesiacoch roku 2019 vďaka extrémne klesajúcim úrokovým sadzbám na hypotékach začali opäť rekordne zadlžovať. Preto sa NBS rozhodla zadlženosť ľudí pribrzdiť a obmedziť ju na prijateľnú úroveň vzhľadom k výške ich príjmu. Jednoducho, štát nechce, aby si ľudia brali úvery, ktoré siahajú na strop ich finančných možností a boli tak so svojimi mesačnými výdavkami „na hrane“. V budúcnosti by ich to mohlo dobehnúť a mali by veľký problém. 

Až štvrtina ľudí má podľa NBS pomer splátok k svojmu disponibilnému príjmu vyšší ako 60 %, a tak by sa im v prípade zhoršenia ekonomickej situácie mohlo splácanie úverov v budúcnosti veľmi skomplikovať. Hovoríme o prípadoch, kedy z dôvodu straty práce živiteľa rodiny alebo napríklad po odchode jedného z rodičov na materskú dovolenku dôjde k zníženiu príjmu, a tento už nemusí stačiť na splácanie úverov, ktoré dnes v pohode zvládajú. Nehovoriac o situácii, ak v budúcnosti úroky na hypotékach opäť narastú a po výročí fixácie sa mesačné splátky ľuďom navýšia. Viete o tom, že toto navýšenie môže byť aj o niekoľko desiatok eur? 

Čo sa mení pre nových žiadateľov o úver

  • Od 1. 1. 2020 sa postupne bude navyšovať povinná finančná rezerva, ktorá vám musí ostať po odpočítaní všetkých vašich splátok hypotéky, pôžičiek, kreditných kariet či povoleného prečerpania.
  • Celková suma splátok vašich úverov po odpočítaní životného minima bude môcť dosiahnuť maximálne 60 % z vášho príjmu (do 31.12.2019 to bolo až 80 %).
  • Ak by bol s ohľadom na váš príjem podiel splátky vašej hypotéky vyšší ako 60 %, v decembri by ste hypotéku v požadovanej výške ešte dostali, ale od nového roka to už môže byť  problém.

Príklad 1: Ste rodina s 2 deťmi a spoločný mesačný príjem rodičov je 1 200 eur. Vaša mesačná splátka hypotéky od januára môže byť maximálne 285 eur. Čiže ak ste napríklad v decembri počítali, že získate jednoducho hypotéku vo výške 115 000 eur so splátkou 380 eur eur, od nového roka vám banka poskytne úver maximálne 86 000 eur s mesačnou splátkou 285 eur. Príklad platí za predpokladu, že by ste žiadali len o hypotéku bez nutnosti dofinancovania napríklad iným úverom. 

Príklad 2: Ste slobodný, bezdetný s čistým mesačným príjmom 1 000 eur. Máte existujúci spotrebný úver so zostatkom 10 000 EUR so splátkou 204 EUR a máte záujem o novú hypotéku vo výške 86 000 eur – čo je aj maximálny limit podľa ukazovateľa DTI (teda 8-násobku vášho ročného príjmu). Hoci podľa minuloročných podmienok pri povinnej 20 %-nej finančnej rezerve vám so splátkou 277 eur požadovaná výška hypotéky bez problémov vyšla, dokonca aj s kombináciou so spotrebným úverom, pokiaľ si hypotéku beriete v tomto roku, musíte počítať s podielom splátok len do 60 % z čistého príjmu. Úver vo výške 86 000 eur vám už banka nemôže schváliť. 

hypotéky 2019

Koho a ako nové opatrenia obmedzujú 

Prísnejšie pravidlá ohrozili viaceré skupiny ľudí, ktoré budú musieť prehodnotiť svoje úverové možnosti a tomu prispôsobiť aj to, aké bývanie si budú môcť dovoliť. Pri výške hypotéky, a teda aj pri výbere nehnuteľnosti sa budú musieť uskromniť a začať robiť viac kompromisov. Týka sa to aj vás?

  • Zmenu pocítia hlavne domácnosti s nižšími príjmami, ktoré majú výdavky na hrane. Podľa nových pravidiel sa im hypotéku v predpokladanej výške nemusí podariť získať.  
  • Ohrozené môžu byť aj rodiny s deťmi, v ktorých je viac vyživovaných osôb, čím sa automaticky ich výška disponibilného príjmu znižuje. Finančná rezerva sa totiž musí rozrátať aj na deti.  
  • Výraznejšie sa zhoršia možnosti ďalšieho úverovania osobám, ktoré už nejaké úvery splácajú. V tomto kontexte si treba dobre rozmyslieť a zvážiť, na aký účel a či vôbec si zobrať úver. 

TIP: Plánujete investovať do vášho bývania? Zamyslite sa, či radšej neoželiete pôžičku na nové auto alebo kreditnú kartu na spotrebné nákupy, aby vám v banke vyšla radšej hypotéka na nový byt či rekonštrukciu vášho bývania.

  • Prísnejšie pravidlá môžu ľudia pocítiť aj v tom prípade, ak chcú nehnuteľnosť kúpiť, ale nemajú žiadne vlastné peniaze. Možno dostanú v banke hypotéku vo výške 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, ale na zvyšnú sumu na dofinancovanie kúpnej ceny im už nezostane potrebná rezerva z tohto limitu.
  • Preto mnohí musia robiť pri výbere vhodného bývania kompromisy. Upustia od kúpy drahšej nehnuteľnosti a kúpia radšej menší byt alebo dom v inej lokalite. Niektorí budú musieť počkať s kúpou niekoľko rokov, kým si došetria 20 % vlastných zdrojov. 

TIP: Ak budete žiadať o hypotéku aj s dofinancovaním, bude lepšie k hypotéke pridať namiesto spotrebného úveru radšej medziúver stavebnej sporiteľne so splatnosťou 15 rokov. Ten menej zaťaží váš rodinný rozpočet, lebo má výrazne dlhšiu splatnosť ako spotrebný úver (ktorý je max. na 8 rokov). Alternatívou k dofinancovaniu bude aj založenie ďalšej nehnuteľnosti, napríklad rodičovskej. Zabezpečíte si tak, že vám hypotéka vyjde v potrebnej výške bez nutnosti kombinácie s ďalším úverom.  

Zaskočili vás zmeny pravidiel? Poraďte sa!

Ak vám nové pravidlá pri poskytovaní hypoték skrížili plány, mali by ste sa zamyslieť nad efektívnym spôsobom investovania prostriedkov, ktoré by ste neskôr mohli použiť na splácanie hypotéky. Poraďte sa s našimi FinGO.sk finančnými sprostredkovateľmi ako získať dostatočnú finančnú rezervu a kam pravidelne investovať finančné prostriedky, ktoré máte k dispozícii. Vytvoríte si tak základ na obdobie, kedy budete riešiť hypotéku.  

FinGO.sk hypotékam rozumie

Ak sa chcete zorientovať v nových pravidlách, zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše údaje a my sa vám ozveme. FinGO.sk patrí k najväčším sprostredkovateľom hypoték na Slovensku a klienti na našich makléroch oceňujú rýchlosť, profesionalitu a dlhoročné skúsenosti. Aj keby ste hypotéku riešili až v budúcnosti a nové pravidlá obmedzia vaše možnosti financovania bývania, budeme hľadať cestu, ako by ste sa mohli dostať k svojmu vysnívanému bývaniu.

TIP: Aktuálne ponuky hypoték od všetkých relevantných bánk na trhu si môžete porovnať aj online na našej stránke https://www.fingo.sk/hypotekarna-kalkulacka/kupa

Mohlo by vás zaujímať